IBS e CBS: Como a Reforma Tributária vai encarecer imóveis e impactar o fluxo de caixa da construção civil a partir de 2026

O que muda para a construção civil com a Reforma Tributária em 2026

O setor de construção civil e o mercado imobiliário enfrentarão um choque de custos com a implementação do IVA Dual (IBS + CBS), previsto para 2026. Especialistas ouvidos em audiência no Senado (CAE) alertam que o PLP 68/2024 — primeiro projeto de regulamentação da reforma — pode elevar em até 50% o preço de imóveis de alto padrão e em 15% os de menor valor, afetando diretamente o déficit habitacional (6,5 milhões de unidades) e o planejamento financeiro de investidores.

Impactos imediatos para CFOs e gestores

• Fluxo de caixa: Aumento da carga tributária na cadeia produtiva (loteamento, materiais, mão de obra) reduzirá margens. Empresas precisarão revisar projeções de EBITDA e capital de giro.
• Compliance fiscal: Novas obrigações acessórias para o IBS (estadual) e CBS (federal) exigirão sistemas integrados de apuração e controle de créditos tributários (não-cumulatividade plena).
• Custos de adaptação: Investimentos em ERP e consultoria especializada para adequação ao Imposto Seletivo (IS) sobre materiais de construção (ex: cimento, aço).
• Risco de desindustrialização: Aumento de importações de componentes (ex: paredes pré-fabricadas) pode reduzir postos de trabalho no setor.

Pontos de atenção no PLP 68/2024

O projeto, em análise na CCJ do Senado, já recebeu mais de 1.000 emendas. Destaques para:

• Falta de neutralidade tributária: Senador Izalci Lucas (PL-DF) criticou a ausência de simplificação e alertou para aumento real de custos nos próximos 10 anos.
• Efeito inflacionário: Senadora Tereza Cristina (PP-MS) destacou o risco de pressão nos índices de preços, agravando o acesso à habitação.
• Disputa de cálculos: Enquanto o governo defende que os impactos serão menores (amostra nacional), entidades como a CNC apontam aumentos significativos em imóveis de R$ 200 mil a R$ 1 milhão.

Estratégias de mitigação para empresas

• Revisão de contratos: Cláusulas de repasses de custos tributários em contratos com fornecedores e clientes.
• Planejamento de créditos: Mapear oportunidades de aproveitamento de créditos do IBS/CBS em todas as etapas da cadeia (ex: insumos, serviços terceirizados).
• Análise de risco: Simular cenários de aumento de preços e impacto na demanda, especialmente em faixas de renda média e baixa.
• Engajamento institucional: Acompanhar as emendas ao PLP 68/2024 e participar de consultas públicas para influenciar ajustes no Imposto Seletivo.

Próximos passos e prazos

O PLP 68/2024 segue para votação na CCJ e, posteriormente, no plenário do Senado. Empresas devem iniciar diagnósticos tributários ainda em 2024 para evitar surpresas em 2026, quando o IBS e a CBS entram em vigor. A transição gradual (2026–2033) exige monitoramento constante das regras de cashback e regimes especiais.

Para CFOs e contadores: A hora de agir é agora. A não-cumulatividade plena exige revisão de processos e investimentos em tecnologia para evitar perdas financeiras e multas por descumprimento.