IBS e CBS: Como a Reforma Tributária remodela o fluxo de caixa das imobiliárias a partir de 2026

O que muda no dia 1º de janeiro de 2026 para imobiliárias

O fim do PIS, Cofins e ISS marca o início do IVA Dual no Brasil, com a entrada em vigor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Para imobiliárias, as mudanças vão além da substituição de tributos: impactam diretamente o fluxo de caixa, a gestão de créditos tributários e a estrutura de custos operacionais. Segundo análise da CUPOLA e Contimob, baseada na Lei Complementar aprovada, três pontos exigirão atenção imediata:

• Split Payment: O cliente poderá optar por dividir o pagamento entre a imobiliária e o Fisco no ato da transação, garantindo crédito imediato. Isso elimina a espera pelo recolhimento, mas exige sistemas financeiros preparados para a nova obrigação acessória.
• Créditos Tributários: A não-cumulatividade plena permite abater IBS e CBS pagos em insumos (energia, software, serviços terceirizados) do imposto devido sobre vendas. Exemplo prático: se uma imobiliária paga R$ 250 de IBS/CBS em limpeza e cobra R$ 700 em serviços de intermediação, recolherá apenas R$ 450.
• Regimes Específicos: Locações residenciais terão redução de 70% nas alíquotas e abatimento fixo de R$ 600/mês na base de cálculo. Já as vendas de imóveis, a partir de 2027, contarão com redutores de R$ 100 mil (residencial novo) e R$ 30 mil (lotes).

Impacto no financeiro: da operação à estratégia

"O departamento financeiro deixa de ser operacional e se torna estratégico", alerta Franciele Rocha, CEO da Contimob. A gestão de créditos tributários e a adaptação ao split payment exigirão profissionais capacitados em compliance fiscal e sistemas integrados. Dioner Segala, sócio da CUPOLA, reforça: "As imobiliárias precisam se preparar antes de atender clientes. É como no avião: coloque sua máscara de oxigênio primeiro".

Para pessoas físicas, a tributação incidirá apenas se a receita anual com locação superar R$ 240 mil (ou R$ 288 mil no ano corrente), com mais de três imóveis distintos. A regra entra em vigor já em 2026, enquanto as vendas de imóveis terão as novas regras aplicadas apenas em 2027.

Custos de adaptação: o que considerar no budget 2025

A transição para o novo modelo exigirá investimentos em:

• Tecnologia: Sistemas de emissão de notas fiscais compatíveis com IBS/CBS e split payment (previsão de custo: 15-20% do orçamento de TI).
• Treinamento: Capacitação de equipes em não-cumulatividade e gestão de créditos (orçamento sugerido: 2-3% da folha de pagamento).
• Consultoria: Revisão de contratos e processos para evitar riscos de bitributação ou perda de créditos (contratos com consultorias tributárias podem chegar a R$ 50 mil/ano para médias empresas).

Checklist de compliance para 2026

Imobiliárias devem iniciar a adaptação ainda em 2025. Confira os passos essenciais:

1. Mapeie operações: Identifique todas as transações sujeitas a IBS/CBS (locação, venda, intermediação).
2. Revise contratos: Atualize cláusulas para destacar impostos fora do preço (exigência do novo modelo).
3. Teste sistemas: Simule o split payment e a emissão de notas com destaque de IBS/CBS.
4. Treine equipes: Capacite financeiro e jurídico em regimes específicos e gestão de créditos.
5. Projete cenários: Calcule o impacto das alíquotas reduzidas e redutores no fluxo de caixa.

O que não fazer: erros comuns na transição

Especialistas alertam para armadilhas que podem comprometer a eficiência tributária:

• Ignorar créditos: Não aproveitar a não-cumulatividade plena pode aumentar a carga tributária em até 30%.
• Subestimar o split payment: Sistemas não adaptados podem gerar multas por recolhimento incorreto.
• Esquecer os redutores: Vendas de imóveis sem aplicação dos redutores (R$ 100 mil/R$ 30 mil) resultam em tributação excessiva.

Ferramentas e recursos para se preparar

A CUPOLA e a Contimob disponibilizaram um guia prático com simulações e modelos de notas fiscais adaptadas. Além disso, recomenda-se:

• Participar de lives técnicas sobre o tema (como a realizada no "Financeiro Essencial").
• Consultar a PLP 68/24 para detalhes sobre regimes específicos.
• Utilizar softwares de gestão tributária com módulo de IVA Dual.

Perspectivas para o setor

A Reforma Tributária promete simplificar o sistema, mas a transição será desafiadora. "Empresas que se anteciparem terão vantagem competitiva", afirma Franciele Rocha. O Imposto Seletivo (IS), que incidirá sobre produtos prejudiciais à saúde e ao meio ambiente, não afetará diretamente as imobiliárias, mas pode impactar custos de insumos.

Próximos passos: Acompanhe as regulamentações estaduais e municipais do IBS, que definirão alíquotas locais. A expectativa é que as primeiras definições sejam publicadas até junho de 2025.