IBS e CBS: Como a Reforma Tributária vai redefinir o fluxo de caixa e compliance no setor imobiliário a partir de 2026

O que muda no setor imobiliário e construção civil a partir de 2026?

O início da transição da Reforma Tributária em 2026 trará uma revolução no fluxo de caixa e nas obrigações acessórias do setor imobiliário e da construção civil. Com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o modelo de IVA Dual e a não-cumulatividade plena exigirão adaptações imediatas em processos fiscais e contábeis. Segundo Thais Veiga Shingai, especialista em Direito Tributário e sócia de Mannrich e Vasconcelos Advogados, "a mudança é profunda e demandará um nível de organização e compliance tributário inédito para o setor".

Impactos práticos: o que sua empresa precisa fazer agora

• Gestão de créditos: O direito ao creditamento do IBS/CBS estará vinculado ao pagamento efetivo do imposto pelos fornecedores. Isso significa que construtoras e incorporadoras precisarão monitorar o adimplemento fiscal de toda a cadeia de suprimentos, sob risco de perder créditos e aumentar a carga tributária efetiva.
• Alíquotas reduzidas, mas com contrapartidas: A Lei Complementar 214/25 prevê reduções de 70% para locações e 50% para vendas de imóveis, mas a alíquota efetiva dependerá da gestão de créditos. "A locação, que gera poucos créditos, pode sofrer aumento nominal de alíquotas", alerta Shingai.
• Fim da cumulatividade: O setor deixará de ser tributado de forma cumulativa (com alíquotas nominais baixas) e passará a operar sob o regime de não-cumulatividade plena. Embora elimine distorções, a mudança exigirá controle rigoroso de documentos fiscais e uma revisão completa dos processos de apuração.
• Novas obrigações acessórias: A apuração do IBS/CBS será altamente informatizada, com integração obrigatória aos sistemas da Receita Federal. Empresas precisarão investir em ERP atualizados e equipes treinadas para evitar penalidades por inconsistências.

Oportunidades e riscos: quem ganha e quem perde

Beneficiados:

• Incorporadoras: O creditamento amplo de insumos e serviços voltados à obra permitirá maior eficiência produtiva, com possibilidade de redução de custos em até 20% (estimativa baseada em modelos internacionais de IVA).
• Fundos imobiliários (FII e Fiagro): A derrubada do veto que excluía fundos de investimento da condição de contribuintes do IBS/CBS (aguardando aprovação do PLP 108/24) pode tornar essas estruturas mais atrativas para investidores.
• Empresas com compliance estruturado: A não-cumulatividade eliminará resíduos tributários na cadeia, beneficiando empresas que já operam com controles rigorosos.

Desafiados:

• Pequenas construtoras: A necessidade de monitorar fornecedores e garantir o aproveitamento de créditos exigirá investimentos em tecnologia e consultoria especializada. "O custo de adaptação pode ser proibitivo para empresas com menos de 50 funcionários", destaca Shingai.
• Locações residenciais e comerciais: Com redução de 70% na alíquota, mas poucos créditos gerados, o setor pode enfrentar aumento de custos repassados aos locatários.
• Fornecedores informais: A exigência de comprovação de pagamento do IBS/CBS para geração de créditos pressionará a formalização da cadeia, com impacto direto em micro e pequenas empresas.

Cronograma de adaptação: o que fazer em 2025

Com a transição iniciando em 2026, empresas do setor devem iniciar os preparativos ainda em 2025. Confira um roteiro prático:

• 1. Mapeamento de riscos:
  • Identificar fornecedores críticos e avaliar sua capacidade de cumprir obrigações fiscais.
  • Simular cenários de alíquotas efetivas com base na estrutura atual de custos.
• 2. Revisão de contratos:
  • Incluir cláusulas que garantam o repasse de créditos de IBS/CBS.
  • Prever penalidades para fornecedores que não cumprirem obrigações fiscais.
• 3. Investimento em tecnologia:
  • Atualizar sistemas de ERP para integração com a Receita Federal.
  • Implementar ferramentas de automação fiscal para gestão de créditos.
• 4. Capacitação de equipes:
  • Treinamento em compliance tributário para contadores e gestores.
  • Parcerias com consultorias especializadas em Reforma Tributária.

O papel do contador no novo cenário

A figura do contador ganhará ainda mais relevância com a Reforma Tributária. "A apuração do IBS/CBS exigirá controle rigoroso de documentos fiscais e uma gestão ativa dos créditos", explica Shingai. Entre as novas responsabilidades, destacam-se:

• Validação de créditos com base em pagamentos efetivos de fornecedores.
• Análise de alíquotas efetivas por operação (venda, locação, incorporação).
• Preparação para auditorias fiscais automatizadas.
• Assessoria na reestruturação de operações para otimização tributária.

Considerações finais: prepare-se ou pague mais

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma transformação no modelo de negócios do setor imobiliário. Empresas que anteciparem as adaptações poderão reduzir custos e ganhar competitividade, enquanto as que postergarem os ajustes enfrentarão aumento de carga tributária e riscos de autuações. "O setor terá que escolher entre se adaptar ou ser engolido pela complexidade do novo sistema", conclui Shingai.

Para saber mais sobre como preparar sua empresa para o IBS e CBS, acesse nosso guia exclusivo: "Reforma Tributária: Checklist de Compliance para o Setor Imobiliário".