IBS e CBS: Como a Reforma Tributária Eleva Custos no Setor Imobiliário a Partir de 2026

O Que Muda para Incorporadoras e Locadores em 2026

O setor imobiliário terá que se adaptar a uma nova realidade tributária com a implementação do IVA Dual (IBS e CBS), aprovado na Lei Complementar PLP 68/24. Apesar dos redutores sociais e de alíquotas, a carga tributária efetiva pode subir, impactando preços de imóveis e aluguéis. CFOs e contadores precisam agir agora para mitigar riscos.

Impacto Direto: Fluxo de Caixa e Custos de Adaptação

• Aumento de Carga Tributária: Mesmo com redutores de 50% (operações imobiliárias) e 70% (locação), a alíquota efetiva pode superar os atuais 6,4%–8% do setor, segundo a CBIC.
• Repasse de Custos: Especialistas alertam para repasse parcial aos consumidores, elevando preços de imóveis e aluguéis. "Parte do impacto será absorvida pelas empresas, mas o mercado já precifica ajustes", afirma Carlos Schenato, advogado tributarista.
• Novas Obrigações Acessórias: A transição gradual (2026–2033) exige atenção a prazos, como o Regime Especial Tributário (RET) para incorporações até 2028 e a opção de tributação simplificada (3,65%) para locações.

Redutores Sociais: Como Funcionam na Prática

O texto prevê mecanismos para reduzir a base de cálculo, mas com limites:

• Compra de Imóveis: Redutor de R$ 100 mil (atualizado pelo IPCA) para imóveis novos.
• Aluguel Residencial: Redutor de R$ 600/mês (exemplo: aluguel de R$ 1 mil tributado apenas sobre R$ 400).
• Isenção para Pequenos Locadores: Renda anual de aluguéis abaixo de R$ 240 mil não será tributada.

Cronograma de Transição: O Que Fazer Agora

Empresas devem se preparar para a não-cumulatividade plena do IBS/CBS, com etapas críticas:

• 2026–2028: Período de adaptação, com opção de tributação simplificada (3,65%) para locações e loteamentos.
• 2029–2032: Implementação gradual do IVA Dual, com revisão de contratos e sistemas de compliance.
• 2033: Regime definitivo, com alíquotas cheias (estimadas em 26,5% antes dos redutores).

Checklist para Compliance Fiscal

• Revisar contratos de incorporação e locação para alinhamento com os novos prazos (ex: RET até 2028).
• Atualizar sistemas de faturamento para segregar operações sujeitas a redutores sociais.
• Simular cenários de fluxo de caixa com alíquotas efetivas (ex: 13,25% para imóveis após redutor de 50%).
• Treinar equipes para novas obrigações acessórias, como declarações específicas do IBS/CBS.

Riscos e Oportunidades

"O setor ainda não tem clareza sobre o impacto total, mas a antecipação é chave", alerta Renato Correia, presidente da CBIC. Empresas que se adaptarem rapidamente poderão:

• Minimizar repasses de custos aos consumidores.
• Aproveitar benefícios como o redutor social para imóveis populares.
• Reduzir insegurança jurídica com contratos alinhados às novas regras.

Nota do Editor: A sanção presidencial da PLP 68/24 pode trazer vetos. Fique atento às atualizações sobre obrigações acessórias e prazos de transição.