IBS e CBS: Como a Reforma Tributária Redesenha o Mercado Imobiliário a Partir de 2026

O Que Muda no Setor Imobiliário com o IVA Dual a Partir de 2026?

Com a aprovação da Lei Complementar do IVA Dual (PLP 68/24), o mercado imobiliário enfrenta uma transformação estrutural. A substituição de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) traz desafios imediatos para incorporadoras, construtoras e investidores. Veja os principais impactos:

1. Fluxo de Caixa em Risco: Créditos Tributários na Construção Civil

• Não-cumulatividade plena: A geração de créditos sobre insumos (como materiais de construção) dependerá da tributação das saídas (venda ou locação). Empresas com margens apertadas podem enfrentar descapitalização temporária até a compensação dos créditos.
• Regime Especial de Tributação (RET): A extinção do RET atual exige adaptação urgente. Sem regras de transição claras, incorporadoras podem ver aumento de 5% a 10% na carga tributária, repassado aos preços finais.

2. Locação Residencial: Fim da Imunidade ao ISS e Pressão nos Aluguéis

• O IBS tributará locações residenciais (atualmente isentas de ISS), elevando custos para locadores. Projeções indicam reajuste de 3% a 7% nos aluguéis em grandes centros, agravando a crise de acesso à moradia.
• Compliance fiscal: Novas obrigações acessórias exigirão sistemas de emissão de notas fiscais eletrônicas (NFS-e) para locações, com prazos de adaptação curtos (previstos para 2026).

3. Investimentos Imobiliários: Incerteza Regulatória e Desaceleração de Projetos

• Pequenos investidores: A complexidade do IVA Dual e a falta de previsibilidade podem reduzir a atratividade de fundos imobiliários (FIIs) e investimentos diretos.
• Grandes incorporadoras: Apesar da estrutura para adaptação, a não-cumulatividade parcial e regras de transição indefinidas podem adiar lançamentos, impactando o PIB do setor (que representa 8% do total nacional).

4. Regulamentação Crítica: O Que Esperar do PLP 68/24

A efetividade da reforma dependerá de pontos ainda em discussão no Congresso:

• Tributação da locação residencial: Definição de alíquotas e isenções para evitar distorções.
• Habitação social: Regimes específicos para programas como Minha Casa, Minha Vida, evitando aumento de custos.
• Transição do RET: Criação de mecanismos compensatórios para incorporadoras durante a migração.

5. Oportunidades: Modernização e Segurança Jurídica

Apesar dos desafios, o IVA Dual pode trazer benefícios:

• Simplificação: Redução de 5 a 7 obrigações acessórias por empresa, com economia de até R$ 30 mil/ano em compliance.
• Créditos tributários: Empresas com cadeias longas (como construtoras) poderão se beneficiar da não-cumulatividade plena, reduzindo custos em até 15%.
• Competitividade internacional: Alinhamento com padrões de IVA global, atraindo investimentos estrangeiros.

Checklist de Preparação para 2026

• Revise contratos de locação para incluir cláusulas de repasse tributário.
• Atualize sistemas ERP para emissão de NFS-e e controle de créditos do IBS/CBS.
• Simule cenários de fluxo de caixa considerando alíquotas provisórias (12% para IBS + 8% para CBS).
• Participe de consultas públicas sobre a regulamentação do PLP 68/24 (prazo até dezembro/2025).

Conclusão: O Setor Imobiliário na Encruzilhada Tributária

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de impostos, mas um redesenho de modelos de negócio. Empresas que anteciparem a adaptação — com planejamento de fluxo de caixa, revisão de contratos e investimento em tecnologia — sairão na frente. A incerteza regulatória, porém, exige monitoramento constante das definições do PLP 68/24, especialmente em temas como IS (Imposto Seletivo) sobre materiais de construção e regras de transição.

Para CFOs e contadores: O momento é de mapear riscos e otimizar a estrutura tributária antes da vigência plena em 2026. A janela de adaptação é curta, e os custos de não compliance podem ser altos.