IBS e CBS: Como a Reforma Tributária Redesenha o Mercado Imobiliário a Partir de 2026 (e o Que Fazer em 2025)

O Que Muda no Fluxo de Caixa das Empresas Imobiliárias a Partir de 2026

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, o setor imobiliário enfrenta uma transformação radical na tributação: o IVA Dual (IBS + CBS) substitui ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins, introduzindo a não-cumulatividade plena e alíquotas nominais que variam de 8,4% (locação) a 14% (venda de imóveis). Para CFOs e gestores, o desafio imediato é avaliar o impacto no custo de capital e na margem operacional, especialmente em operações com mão de obra intensiva e insumos.

Novas Regras: Onde os Riscos (e Oportunidades) Estão Escondidos

• Incorporadoras e Loteadoras:
  • Alíquotas reduzidas e redutores na base de cálculo (LC 214/2025) amenizam o impacto, mas exigem revisão de contratos e planejamento de créditos.
  • O Regime Especial de Tributação (RET) para IRPJ/CSLL permanece, mas a substituição do PIS/Cofins pela CBS altera a dinâmica de apuração.
• Construtoras:
  • Aumento da carga tributária sobre mão de obra e insumos, com risco de repasse para preços finais.
  • Fornecedores do Simples Nacional perdem competitividade: avalie a cadeia de suprimentos para otimizar créditos.
• Pessoas Físicas com Atividades Imobiliárias:
  • Locação de múltiplos imóveis ou compra/venda recorrente podem enquadrar o contribuinte no IBS/CBS, elevando a carga tributária.
  • Planejamento sucessório torna-se crítico: a EC 132/2023 e o PLP 108/2024 preveem progressividade do ITCMD e base de cálculo pelo valor de mercado.

Regime de Transição: Como Aproveitar os Benefícios Temporários

A LC 214/2025 oferece um período de transição opcional para contratos firmados antes da reforma:

• Locações Residenciais: Alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta (sem créditos) até 2028, desde que o contrato seja registrado em cartório até 31/12/2025.
• Locações Comerciais: Mesma alíquota, mas válida até o término do contrato.
• Incorporações e Loteamentos: Adaptação gradual, com critérios temporais definidos pela lei. Avalie a adesão com base em simulações de fluxo de caixa.

Holdings Imobiliárias: O Risco Oculto do ITCMD e a Janela de 2025

A Emenda Constitucional 132/2023 e o PLP 108/2024 (em tramitação) trazem duas mudanças críticas:

1. Progressividade do ITCMD: Alíquotas podem chegar a 8% em alguns estados.
2. Base de Cálculo pelo Valor de Mercado: Transferência de cotas sociais em doações ou sucessões terá tributação sobre o valor venal dos imóveis, não mais pelo valor histórico.

Ação recomendada: Revisar estruturas societárias e avaliar operações de doação antecipada ou cisão de holdings antes que os estados ajustem suas legislações.

Checklist de Compliance: 5 Passos para 2025

Para evitar multas e otimizar a carga tributária, CFOs e contadores devem:

1. Mapear a Cadeia de Créditos: Identificar fornecedores no Simples Nacional e avaliar alternativas para maximizar créditos de IBS/CBS.
2. Revisar Contratos: Adequar cláusulas de repasse de tributos e registrar locações em cartório para aproveitar o regime de transição.
3. Simular Cenários: Comparar o impacto das alíquotas nominais (8,4% vs. 14%) com e sem redutores na base de cálculo.
4. Atualizar Sistemas: ERP e softwares de gestão devem ser adaptados para apurar IBS/CBS e gerar novas obrigações acessórias.
5. Planejar Sucessões: Holdings devem antecipar operações de transferência de cotas antes da vigência do PLP 108/2024.

Conclusão: O Custo da Inação é Maior que o da Adaptação

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas: é uma reengenharia de processos que exige ação imediata. Empresas que postergarem ajustes em 2025 enfrentarão:

• Perda de competitividade por ineficiência na gestão de créditos.
• Riscos de autuações por descumprimento de novas obrigações acessórias.
• Aumento da carga tributária em operações sucessórias ou de locação.

Próximos passos: Agende uma due diligence tributária com foco em IBS/CBS e revise seu planejamento sucessório antes de 2026. O momento de agir é agora.