IBS e CBS: Setor Imobiliário Exige Redução de 60% na Alíquota para Evitar Aumento de Custos em 2026

Impacto Imediato: Como o IVA Dual Afeta o Setor Imobiliário a Partir de 2026

O setor imobiliário enfrenta um choque de compliance e fluxo de caixa com a Reforma Tributária. Estudos da ABRAINC, Secovi-SP e outras entidades revelam que a redução de 40% na alíquota-padrão do IVA Dual (IBS + CBS) — prevista no PLP 68/24 — é insuficiente para conter o aumento de custos. A proposta do setor? Um desconto de 60% na alíquota, sob risco de repasse direto ao consumidor.

O Que Muda na Prática: Alíquotas e Carga Tributária

• Imóveis até R$ 240 mil: Carga atual de 6% → Projeção de 7% (aumento de 1 p.p.).
• Imóveis até R$ 500 mil: De 8% para 10% (aumento de 2 p.p.).
• Imóveis acima de R$ 1 milhão: De 8% para 12% (aumento de 4 p.p.).

A justificativa das entidades é clara: a não-cumulatividade plena do novo sistema não compensa o impacto nos custos de construção, especialmente em obras de alto valor.

"Quem perde é o consumidor", alertou Luiz França, presidente da ABRAINC, durante o Abecip Summit 2024.

Fluxo de Caixa e Novas Obrigações Acessórias

Além do aumento de alíquotas, o setor precisará se adaptar a:

• Dedução do valor do terreno: Para incorporações, o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (ou imóveis adquiridos para a obra).
• Isenção para vendas eventuais: Pessoas físicas continuam isentas na venda de imóveis, mas empresas terão regras mais rígidas.
• Custos de adaptação: Sistemas de gestão tributária (ERP) precisarão ser atualizados para calcular o IBS e a CBS separadamente, com alíquotas distintas.

Posição da Fazenda: "Reforma Não Aumentará Custos"

O Ministério da Fazenda rebate as críticas. Em nota ao Globo, a pasta afirmou que "a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário" e que não haverá "aumento relevante de custos". A Fazenda destaca que:

• Vendas de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas.
• Para incorporadoras, o imposto incidirá apenas sobre a margem de valor agregado (diferença entre custo de venda e terreno).

Riscos para o Setor: Inflação e Desaceleração das Vendas

As entidades alertam para um cenário de dupla pressão:

• Inflação imobiliária: Aumento de custos pode ser repassado aos preços finais, impactando o IPCA.
• Desaceleração das vendas: Consumidores podem adiar a compra de imóveis devido ao encarecimento.

O Que Fazer Agora: Checklist para Empresas

Para se preparar, CFOs e contadores devem:

• Revisar contratos de compra e venda para incluir cláusulas de repasses de custos tributários.
• Atualizar sistemas de ERP para calcular o IVA Dual (IBS + CBS) e o Imposto Seletivo (IS).
• Realizar simulações de impacto no fluxo de caixa com base nas novas alíquotas.
• Monitorar a tramitação do PLP 68/24 no Senado, que pode alterar as regras atuais.

Fonte: Dados da ABRAINC, Secovi-SP e Ministério da Fazenda, com análise exclusiva do portal Nova Regra.