IBS e CBS no Setor Imobiliário: Como a Reforma Tributária Redesenha Custos e Compliance a Partir de 2026

O Que Muda Amanhã para o Setor Imobiliário com o IVA Dual

Empresas do setor imobiliário — incorporadoras, loteadoras, construtoras e prestadores de serviços — enfrentam uma das maiores transformações tributárias da história recente. A Lei Complementar 214/25, que regulamenta a Reforma Tributária (EC 132/23), substitui o ISS, PIS/COFINS e outros tributos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), em um modelo de IVA Dual. O impacto é imediato: reavaliação de contratos, adaptação de sistemas contábeis e redefinição de estratégias de precificação. Veja o que muda na prática:

1. Habitualidade: Quem Será Contribuinte de IBS/CBS?

A LC 214/25 introduz critérios objetivos para definir contribuintes habituais e não habituais, com implicações diretas no fluxo de caixa e nas obrigações acessórias:

• Pessoas Jurídicas:
  • Todas as empresas com CNAE imobiliário (ex: 6821-8/01 — corretagem; 6822-6/00 — gestão imobiliária) são contribuintes plenos de IBS/CBS.
  • Redutores de alíquota:
    • 50% para compra e venda de imóveis (IBS-Municipal e IBS-Estadual).
    • 70% para locações, arrendamentos e cessões onerosas (art. 261).
• Pessoas Físicas:
  • Venda de imóveis: Será contribuinte habitual se:
    • Vender mais de 3 imóveis no ano anterior e os imóveis estiverem no patrimônio há menos de 5 anos (art. 251, §1º, II).
    • Vender mais de 1 imóvel construído nos últimos 5 anos (art. 251, §1º, III).
  • Locação de imóveis: Incidência de IBS/CBS se:
    • Receita anual superior a R$ 240 mil e mais de 3 imóveis locados (art. 251, §1º, I).
    • Atenção: Imóveis de cônjuges ou dependentes são somados para fins de habitualidade.

2. Novas Hipóteses de Incidência: O Que Agora é Tributado?

A LC 214/25 amplia o escopo de tributação para operações antes isentas ou tributadas apenas pelo ISS. Confira as principais mudanças:

• Operações sujeitas a IBS/CBS (art. 252):
  • Alienação de imóveis (inclusive por incorporação ou parcelamento do solo).
  • Cessão onerosa de direitos reais (ex: usufruto, superfície).
  • Locação, arrendamento e cessão de imóveis.
  • Serviços de administração, intermediação e construção civil.
  • Novidade: Servidão, permissão de uso e direito de passagem (equiparados à locação).
• Isenções mantidas (art. 252, §1º):
  • Permuta de imóveis.
  • Transmissão de direitos reais de garantia (ex: hipoteca).
  • Operações realizadas por fundos patrimoniais (Lei 13.800/19).

3. Redutores Sociais e Urbanísticos: Oportunidades e Armadilhas

A reforma introduz mecanismos para mitigar impactos em habitação popular e patrimônio histórico, mas com regras complexas:

• Redutores de base de cálculo:
  • Imóveis residenciais novos: R$ 100 mil por unidade (art. 259).
  • Lotes residenciais: R$ 30 mil por lote.
  • Locação residencial: R$ 600 por imóvel/mês.
• Redutores de alíquota (art. 158):
  • 60% para projetos de reabilitação urbana em áreas históricas.
  • 80% para aluguéis em áreas críticas de recuperação urbanística (válido por 5 anos após o "habite-se").
• Atenção: Os redutores não se aplicam a regimes especiais (ex: patrimônio de afetação).

4. Loteamentos e Incorporações: Incidência por Pagamento e Créditos

A não-cumulatividade plena do IVA Dual traz desafios para o setor, especialmente na gestão de créditos:

• Incidência:
  • IBS/CBS são devidos a cada pagamento recebido (art. 262).
  • Unidades imobiliárias incluem terrenos, lotes e unidades autônomas.
• Créditos:
  • Compensação de créditos de IBS/CBS pagos na aquisição de bens e serviços.
  • Saldo credor:
    • Ressarcimento em conta vinculada ao patrimônio de afetação (durante a incorporação/parcelamento).
    • Compensação com outros débitos após a conclusão do empreendimento.
• Regimes Especiais (arts. 485 e 486):
  • Incorporação imobiliária:
    • CBS de 2,08% (regime especial) ou 0,53% (para projetos específicos da Lei 10.931/04).
    • Vedação: Apropriação de créditos.
  • Parcelamento do solo:
    • CBS de 3,65% (para registros até 2029).
    • Vedação: Créditos para o contribuinte optante e para o adquirente.

5. Transição até 2032: Cronograma e Deduções Decrescentes

A LC 214/25 estabelece um período de transição com regras específicas para aquisições realizadas entre 2027 e 2032:

• Deduções da base de cálculo do IBS (art. 488):
  • 100% para aquisições em 2027-2028.
  • 90% em 2029, 80% em 2030, 70% em 2031 e 60% em 2032.
  • Condição: Não se aplica a regimes especiais (ex: patrimônio de afetação).
• Locação por temporada (art. 253):
  • Contratos ≤ 90 dias: tributação equiparada a serviços de hotelaria (alíquota reduzida em 40%).
  • Retenção e repasse pelo locador ao Comitê Gestor do IBS/CBS.

6. Compliance e Riscos: O Que Fazer Agora

As empresas do setor devem agir imediatamente para evitar multas e otimizar a carga tributária:

• Revisão de Contratos:
  • Atualizar cláusulas de repasse de tributos e responsabilidade por retenções.
  • Verificar prazos de contratos de locação para aproveitar regimes especiais (ex: alíquota de 3,65%).
• Sistemas Contábeis:
  • Adaptar softwares para apuração de IBS/CBS por pagamento (não mais por competência).
  • Segregar escrituração contábil para empreendimentos em regime especial.
• Planejamento Tributário:
  • Simular cenários entre regimes regular e especial (ex: patrimônio de afetação vs. não-cumulatividade).
  • Avaliar impacto dos redutores sociais em empreendimentos residenciais.
• Riscos a Evitar:
  • Holding familiar: Estruturas sem propósito negocial podem ser desconsideradas pelo Fisco (PLP 108/24).
  • Pessoas físicas: Venda de imóveis herdados ou doados pode gerar incidência se não observado o prazo de 5 anos.

7. Checklist para 2026: Passos Obrigatórios

Para garantir compliance e otimizar custos, siga este roteiro:

1. Mapear operações: Identificar todas as atividades sujeitas a IBS/CBS (ex: corretagem, locação, construção).
2. Classificar contribuintes: Verificar se pessoas físicas ou jurídicas se enquadram como habituais.
3. Revisar contratos: Incluir cláusulas de repasse de IBS/CBS e ajustar prazos para regimes especiais.
4. Atualizar sistemas: Implementar módulos para apuração por pagamento e gestão de créditos.
5. Simular regimes: Comparar custos entre regime regular e especial (ex: patrimônio de afetação).
6. Treinar equipes: Capacitar contadores e advogados nas novas regras de não-cumulatividade e redutores.
7. Monitorar legislação: Acompanhar a tramitação do PLP 108/24 (Comitê Gestor do IBS/CBS) e normas infralegais.

Conclusão: O Setor Imobiliário na Era do IVA Dual

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas — é uma transformação estrutural que exige revisão de modelos de negócio, adaptação tecnológica e governança fiscal. Empresas que anteciparem as mudanças terão vantagem competitiva, enquanto aquelas que ignorarem os prazos enfrentarão riscos de autuações e desequilíbrio no fluxo de caixa. O momento é de planejamento estratégico, com foco em:

• Otimização de créditos (não-cumulatividade).
• Aproveitamento de redutores sociais e urbanísticos.
• Adaptação a novas obrigações acessórias (ex: escrituração digital).
• Gestão de riscos em operações com pessoas físicas (habitualidade).

Fonte: Lei Complementar 214/25, EC 132/23 e análise exclusiva do portal Nova Regra.