ITCMD Progressivo em 2025: Como a Reforma Tributária Ameaça o Fluxo de Caixa do Setor Imobiliário

O Que Muda no ITCMD em 2025: Impacto Imediato no Setor Imobiliário

Empresas e famílias com patrimônio imobiliário têm até dezembro de 2024 para se adaptar à progressividade do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), uma das primeiras mudanças da Reforma Tributária a entrar em vigor. A partir de 2025, a alíquota máxima saltará para 8% — o dobro da taxa fixa atual em estados como São Paulo (4%) —, com impacto direto no fluxo de caixa de herdeiros e doadores.

Três Riscos Fiscais que Exigem Ação Imediata

• 1. Aumento de Custos em Transações Imobiliárias

  A progressividade do ITCMD (prevista na Lei Complementar aprovada em 2024) significa que imóveis de maior valor serão tributados com alíquotas mais altas. Em estados como Minas Gerais e Amazonas, onde a alíquota era fixa (4-5%), o impacto será ainda mais severo. Exemplo: um imóvel avaliado em R$ 5 milhões poderá ter sua tributação elevada em até 100%.

• 2. Base de Cálculo Controversa: Valor Venal vs. Valor de Mercado

  Prefeituras têm utilizado o Valor Venal de Referência (VVR) para calcular o ITCMD, prática considerada ilegal pelo Judiciário. Segundo Kelly Durazzo, presidente da Comissão de Loteamento da OAB/SP, "o cálculo deve ser feito com base no valor real de mercado, não em preços arbitrados pelo município". A advogada economizou recursos ao ingressar com Mandado de Segurança para corrigir a base de cálculo em sua própria doação.

• 3. Corrida Contra o Tempo: Planejamento Sucessório Urgente

  Escritórios de advocacia registram aumento na demanda por holdings familiares e doações antecipadas para evitar a nova tributação. "Quem não se planejar agora pagará mais caro", alerta Durazzo. A estratégia inclui:

  • Avaliação precisa do valor de mercado dos imóveis;
  • Análise de jurisprudência sobre VVR vs. valor real;
  • Simulação de cenários com alíquotas progressivas.

Compliance Fiscal: O Que Fazer Agora

Para mitigar riscos, especialistas recomendam:

• Revisão de Patrimônio: Mapear imóveis sujeitos à doação/herança e calcular o impacto da progressividade.
• Contestação Judicial: Questionar o uso do VVR como base de cálculo, com base em decisões recentes do STJ.
• Estruturação Societária: Avaliar a criação de holdings para otimizar a transmissão de bens.
• Monitoramento Legislativo: Acompanhar ajustes nas legislações estaduais (ex: SP, MG, RJ) para evitar surpresas.

Comparativo Internacional: Brasil Ainda Tem Alíquotas Baixas

Apesar do aumento, o ITCMD brasileiro permanece abaixo de padrões internacionais. Nos EUA, o estate tax pode chegar a 40%, enquanto em Portugal a taxa é de 10%. Para o presidente Lula, a baixa tributação atual desincentiva doações para educação e filantropia — um argumento que pode justificar futuros ajustes.

Conclusão: Prazo Curto, Decisões Críticas

Com a entrada em vigor da progressividade em 1º de janeiro de 2025, o setor imobiliário enfrenta um prazo exíguo para se adaptar. "As empresas que não agirem agora terão custos adicionais significativos", resume Durazzo. A recomendação é clara: antecipar o planejamento sucessório e revisar todas as bases de cálculo para evitar perdas financeiras.