ITCMD Progressivo na Reforma Tributária: Como a Nova Regra Impacta Heranças de Imóveis a Partir de 2025

O Que Muda no ITCMD de Imóveis em 2025: Impactos Imediatos para Herdeiros e Doadores

A Reforma Tributária, em tramitação no Congresso via PLP 68/24, institui a progressividade obrigatória no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), alterando radicalmente o cenário para heranças e doações de imóveis. A medida, que visa reduzir disparidades entre herdeiros de grandes e pequenas fortunas, entra em vigor apenas em 2025 — mas exige planejamento sucessório imediato para evitar surpresas fiscais.

Alíquotas Progressivas: Como Funciona o Novo ITCMD

A proposta substitui o modelo atual — onde estados definem alíquotas fixas entre 2% e 8% — por uma tabela progressiva nacional, com teto de 8%. Confira a estrutura proposta para São Paulo (PL 7/2024), que pode servir de referência para outros estados:

• Até R$ 353.600,00: 2%
• De R$ 353.600,00 a R$ 3.005.600,00: 4%
• De R$ 3.005.600,00 a R$ 9.900.800,00: 6%
• Acima de R$ 9.900.800,00: 8%

Exemplo prático: Um imóvel avaliado em R$ 5 milhões hoje paga 4% em SP (R$ 200 mil). Com a nova regra, a alíquota efetiva saltará para 4,8% (R$ 240 mil), um aumento de 20% no custo fiscal.

Impactos para Proprietários de Imóveis: Fluxo de Caixa e Compliance

A mudança exige atenção especial de três grupos:

1. Herdeiros de grandes fortunas:

   A progressividade aumenta a carga tributária sobre patrimônios elevados. Estratégia recomendada: Antecipar doações em vida, aproveitando as alíquotas atuais (mais baixas) e evitando inventários custosos.

2. Empresas do setor imobiliário:

   A reforma pode reduzir a liquidez de imóveis de alto valor, impactando o mercado de compra e venda de heranças. Incorporadoras e corretoras devem revisar modelos de negócios para lidar com a menor atratividade de imóveis acima de R$ 3 milhões.

3. Escritórios de advocacia e contabilidade:

   Aumento na demanda por planejamento sucessório e due diligence fiscal em operações de doação. Novas obrigações acessórias podem surgir para comprovar a origem dos bens e evitar bitributação.

Cronograma e Prazos Críticos: O Que Fazer Agora

Apesar da aprovação prevista para 2024, a anterioridade tributária (Art. 150, III, CF) impede a cobrança do novo ITCMD antes de 2025. Isso cria uma janela de oportunidade para:

• Doações em vida: Realizar transferências antes da vigência da nova lei, travando as alíquotas atuais.
• Revisão de testamentos: Adequar documentos para otimizar a distribuição de bens e minimizar impactos fiscais.
• Simulações financeiras: Comparar custos atuais vs. futuros com ferramentas de compliance fiscal, como sugerido pela FENACON.

Riscos e Controvérsias: O Que Monitorar

Especialistas alertam para dois pontos de atenção:

1. Judicialização:

   A progressividade obrigatória pode ser questionada por estados que já adotavam alíquotas fixas. "A uniformização nacional reduz a guerra fiscal, mas pode gerar disputas sobre a competência tributária", afirma Rafael Cruz, sócio da Fonteles Advocacia.

2. Efeito cascata:

   Aumento do ITCMD pode elevar a procura por holdings familiares, mas exige análise cuidadosa para evitar conflitos com o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital em futuras vendas.

Checklist para Empresas e Famílias

Prepare-se para a mudança com estas ações:

• ✅ Auditoria patrimonial: Mapear todos os imóveis e seus valores de mercado.
• ✅ Simulação de cenários: Usar calculadoras tributárias para comparar custos atuais vs. pós-reforma.
• ✅ Revisão de estruturas societárias: Avaliar a criação de holdings ou trusts para otimização fiscal.
• ✅ Atualização de contratos: Incluir cláusulas de revisão em acordos de doação ou partilha.
• ✅ Monitoramento legislativo: Acompanhar alterações no PLP 68/24 e nas leis estaduais (ex: PL 7/2024 em SP).

Conclusão: Oportunidade ou Armadilha?

A reforma do ITCMD representa uma dupla face para o mercado imobiliário: por um lado, corrige distorções históricas; por outro, aumenta a complexidade do planejamento sucessório. "O diferencial estará na capacidade de antecipar movimentos", resume Antonio Carlos Petto Junior, sócio do Duarte Garcia Advogados. Empresas e famílias que agirem agora poderão economizar milhões em tributos — enquanto os demais enfrentarão custos crescentes a partir de 2025.

Para CFOs e gestores: Inclua o ITCMD no budget de 2025 e revise políticas de remuneração via bens imóveis. Para advogados e contadores: prepare-se para um aumento na demanda por estruturação patrimonial nos próximos 12 meses.