IBS e CBS no Setor Imobiliário: Como o PLP 68/24 Redefine Custos e Compliance a Partir de 2026

O Que Muda no Setor Imobiliário com a Aprovação do PLP 68/24?

O Congresso Nacional aprovou o Projeto de Lei Complementar nº 68/2024 (PLP 68/24), que regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — pilares da Reforma Tributária. Para o setor imobiliário, as mudanças entram em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026, com impactos diretos no fluxo de caixa, na formação de preços e nas obrigações acessórias. Veja o que sua empresa precisa ajustar agora para evitar surpresas.

1. Regime Específico para Operações Imobiliárias: O Que Está em Jogo?

O PLP 68/24 estabelece um regime específico para operações com bens imóveis, com regras distintas para alienação, locação, construção civil e intermediação. As principais alterações incluem:

• Redutores de Base de Cálculo:
  • Redutor de Ajuste: Aplicável à alienação de imóveis, vinculado ao valor de aquisição ou construção (atualizado pelo IPCA). Para imóveis adquiridos antes de 2027, o redutor será o valor de aquisição ou o valor de referência do imóvel. Exemplo: Um imóvel comprado por R$ 500 mil em 2025 terá um redutor inicial de R$ 500 mil (atualizado pelo IPCA) na venda em 2027.
  • Redutor Social: Destinado a operações residenciais:
    • R$ 100 mil por imóvel novo (alienação);
    • R$ 30 mil por lote residencial;
    • R$ 600 por imóvel (locação/cessão onerosa).
• Alíquotas Reduzidas:
  • Redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento (alíquota total esperada: 7,95%).
  • Redução de 50% para demais operações (alíquota total esperada: 13,25%).
  • Trava de 26,5%: Soma das alíquotas de IBS e CBS não poderá ultrapassar esse percentual.
• Base de Cálculo: Inclui juros, variações monetárias e encargos, mas exclui tributos, emolumentos e despesas de condomínio em operações de locação.

2. Novas Obrigações Acessórias: Quem é Contribuinte do IBS e CBS?

O PLP 68/24 define como contribuintes do IBS e CBS:

• Alienantes de imóveis ou direitos reais;
• Locadores, cedentes ou arrendadores;
• Prestadores de serviços de construção civil e intermediação imobiliária;
• Adquirentes em adjudicação, remição ou arrematação.

Atenção para pessoas físicas: Elas serão contribuintes do IBS e CBS em duas situações:

• Locação/cessão onerosa: Se a receita bruta no ano anterior exceder R$ 240 mil (atualizado pelo IPCA) e envolver mais de 3 imóveis distintos.
• Alienação/cessão de direitos: Se envolver mais de 3 imóveis no patrimônio há menos de 5 anos ou mais de 1 imóvel construído nos últimos 5 anos.

3. Impacto no Fluxo de Caixa: Incorporação Imobiliária e Parcelamento de Solo

Para incorporadoras e loteadoras, as regras trazem mudanças significativas:

• Incidência por Pagamento: IBS e CBS serão devidos a cada pagamento recebido na alienação de unidades imobiliárias.
• Compensação de Créditos: Valores pagos na aquisição de bens e serviços poderão ser compensados, mas o ressarcimento de saldo credor só será possível:
  • Até a conclusão da incorporação/loteamento (via conta vinculada ao patrimônio de afetação);
  • Após a conclusão, o saldo poderá ser compensado com outros tributos.
• Redutores Proporcionais: Redutor de ajuste e redutor social serão aplicados proporcionalmente ao valor do imóvel, inclusive para parcelas pagas antes de 2027.
• RET (Regime Especial de Tributação): Incorporadoras continuarão sujeitas ao RET para IRPJ e CSLL, mas com alíquotas reduzidas:
  • De 4% para 1,92% da receita mensal;
  • De 1% para 0,47% no PMCMV.

4. Regimes de Transição: O Que Vale para Operações Iniciadas Antes de 2029?

O PLP 68/24 prevê dois regimes de transição para operações iniciadas antes de 1º de janeiro de 2029:

4.1. Incorporações e Parcelamentos de Solo

• Opção pelo Recolhimento da CBS:
  • Incorporações: 2,08% da receita mensal (0,53% no PMCMV);
  • Parcelamentos de solo: 3,65% da receita bruta.
• Restrições:
  • Vedação à apropriação de créditos de IBS/CBS;
  • Não aplicação dos redutores de ajuste e social;
  • Estorno de créditos indiretos.

4.2. Locação, Cessão Onerosa e Arrendamento

• Contratos Residenciais: Opção pelo recolhimento de 3,65% da receita bruta até 31/12/2028 (prazo original do contrato ou data limite, o que ocorrer primeiro).
• Contratos Não Residenciais: Opção válida pelo prazo original do contrato.
• Restrições: Vedação à apropriação de créditos e dedução do redutor social.

5. Operações a Partir de 2029: Deduções na Base de Cálculo do IBS

Para alienações realizadas a partir de 2029, o PLP 68/24 permite deduzir da base de cálculo do IBS:

• Valores pagos na aquisição de bens e serviços (sujeitos ao ICMS ou ISS) entre 2027 e 2032, desde que utilizados em incorporação, parcelamento ou construção.
• Custos e despesas indiretos, alocados proporcionalmente ao empreendimento.

Fatores de Dedução:

• 2027–2028: 1,0;
• 2029: 0,9;
• 2030: 0,8;
• 2031: 0,7;
• 2032: 0,6.

Importante: As deduções não eliminam o direito a créditos de IBS/CBS ou à aplicação dos redutores, mas não se aplicam a operações sob o regime de transição opcional.

6. Permuta de Imóveis: O Que Fica Fora do IBS e CBS?

As permutas de imóveis não serão tributadas pelo IBS e CBS, exceto na torna (diferença de valor entre os imóveis permutados). Regras adicionais:

• O valor permutado não será considerado na base de cálculo do redutor de ajuste;
• Em permutas entre contribuintes, o redutor de ajuste do imóvel dado é transferido para o imóvel recebido;
• Em permutas para entrega de unidades a construir, o redutor é aplicado proporcionalmente à fração ideal.

7. Checklist para Adaptação: O Que Fazer Agora?

Para se preparar para as mudanças, as empresas do setor imobiliário devem:

• Revisar Contratos:
  • Identificar operações sujeitas ao regime específico (locação, alienação, construção);
  • Avaliar impacto dos redutores de base e alíquotas reduzidas.
• Atualizar Sistemas Contábeis:
  • Implementar controle de créditos de IBS/CBS e redutores;
  • Adaptar fluxos de caixa para incidência por pagamento.
• Treinar Equipes:
  • Capacitar colaboradores sobre novas obrigações acessórias;
  • Orientar corretores sobre divisão de responsabilidade na intermediação.
• Avaliar Regimes de Transição:
  • Simular cenários para incorporações e loteamentos iniciados antes de 2029;
  • Analisar custo-benefício da opção pelo recolhimento simplificado da CBS.
• Monitorar Sanção Presidencial:
  • Acompanhar possíveis vetos ou ajustes no PLP 68/24;
  • Preparar planos de contingência para mudanças de última hora.

Conclusão: Oportunidades e Riscos na Nova Tributação Imobiliária

A aprovação do PLP 68/24 marca o início de uma nova era para o setor imobiliário, com a substituição de tributos cumulativos (ICMS, ISS, PIS/Cofins) pelo IVA Dual (IBS + CBS). Embora os redutores e alíquotas reduzidas atenuem o aumento da carga tributária, as empresas precisam se atentar às novas obrigações acessórias e à gestão de créditos para evitar perdas financeiras.

Próximos Passos:

• Realizar diagnóstico tributário para identificar operações impactadas;
• Simular cenários com base nas alíquotas estimadas (7,95% a 13,25%);
• Engajar contadores e advogados tributaristas na revisão de processos.

Fique atento: A sanção presidencial pode trazer ajustes finais. Acompanhe as atualizações no portal Nova Regra.