Reforma Tributária 2026: Como o IBS e CBS podem paralisar lançamentos imobiliários e drenar o fluxo de caixa das incorporadoras

O que muda amanhã: Split payment e incertezas tributárias travam pipeline de lançamentos

Incorporadoras e construtoras enfrentam um dilema crítico a partir de janeiro de 2026: migrar para o novo regime do IVA Dual (IBS + CBS) ou permanecer no RET (Regime Especial de Tributação) até 2033. A decisão, porém, não é trivial. A Lei Complementar 207/24 (que regulamenta a reforma) ainda não definiu alíquotas do IBS e CBS, mas especialistas alertam: nenhuma será mais vantajosa que os atuais 4% sobre receita bruta. "Melhor que o RET é impossível", afirma Álvaro Lucasechi, sócio de direito tributário do KLA Advogados.

Impacto no fluxo de caixa: Split payment e o fim do crédito fiscal imediato

O mecanismo de split payment, previsto na reforma, elimina a prática atual de receber o valor integral da venda e pagar impostos posteriormente. Com a nova regra, o tributo será retido automaticamente pelas entidades federativas no momento do pagamento, reduzindo o capital de giro das empresas. "Hoje, a incorporadora recebe à vista e paga o imposto em até 30 dias. No novo modelo, o caixa encolhe imediatamente", explica Lucasechi. Para setores com ciclos longos de obra, como o imobiliário, o impacto pode ser devastador.

Redutor de ajuste: A corrida contra o relógio de 2026

• Prazo crítico: Projetos iniciados até 31/12/2026 podem aplicar o redutor de ajuste, mecanismo que evita bitributação durante a transição. Após essa data, a regra deixa de valer.
• Margens em risco: Maucir Fregonesi Junior, do b/luz advogados, alerta que a incerteza sobre alíquotas e regras de não-cumulatividade plena pode levar a uma paralisia de lançamentos ou a uma corrida insustentável por novos projetos.
• Estratégia tributária antecipada: Consultorias como o Sienge já preparam ferramentas para simular cenários. "A tributação agora é discutida na fase de design do produto, não mais no fim da obra", diz Cristiano Gregorius, diretor executivo do Sienge.

Checklist para CFOs: 4 ações urgentes

• 1. Mapear projetos com prazo até 2026: Avaliar quais empreendimentos podem se beneficiar do redutor de ajuste.
• 2. Simular cenários de alíquotas: Considerar faixas entre 25% e 30% para IBS + CBS (estimativa baseada em estudos da FGV).
• 3. Revisar contratos de fornecedores: Garantir cláusulas de repasse de custos tributários para evitar surpresas no IS (Imposto Seletivo) sobre materiais.
• 4. Capacitar equipes: Times de projeto, financeiro e jurídico devem dominar os conceitos de não-cumulatividade plena e split payment.

O apagão imobiliário: Mitos e realidades

Especialistas divergem sobre o impacto real da reforma. Enquanto alguns preveem uma corrida por lançamentos em 2025 para aproveitar o RET, outros alertam para um apagão de projetos em 2026, caso as alíquotas do IBS e CBS sejam superiores às expectativas. "A construção civil nunca passou por um choque de digitalização e complexidade tributária como este", resume Fregonesi. A calculadora tributária do Sienge, prevista para novembro, pode ser a primeira ferramenta a trazer clareza para o setor.

Compliance fiscal: Novas obrigações acessórias no radar

A transição para o IVA Dual exigirá das incorporadoras:

• Sistemas de emissão de notas fiscais eletrônicas adaptados ao split payment e à não-cumulatividade.
• Controle rigoroso de créditos tributários, especialmente em projetos com múltiplas fases.
• Auditoria prévia de contratos para evitar riscos de glosa de créditos.

Palavra-chave para 2026: Antecipação. Empresas que não iniciarem a modelagem tributária agora correm o risco de ver seus projetos inviabilizados antes mesmo do lançamento.