Reforma Tributária 2026: Como o IBS e a CBS vão redefinir custos e compliance no mercado imobiliário

O que muda amanhã para incorporadoras, construtoras e holdings imobiliárias

Em 1º de janeiro de 2026, o mercado imobiliário brasileiro enfrentará a primeira fase da Reforma Tributária, com a substituição de ICMS, ISS, PIS e Cofins pelo IVA Dual (IBS + CBS). A transição, regulada pela Lei Complementar 214/25, trará impactos diretos no fluxo de caixa, na estrutura de custos e nas obrigações acessórias de construtoras, incorporadoras e até pessoas físicas. Veja os pontos críticos:

1. Fim do RET e aumento da carga tributária

• Regime Especial de Tributação (RET): Até 2029, incorporadoras com pedido protocolado até 01/01/2029 pagarão CBS de 2,08% (equivalente ao PIS/Cofins atual). Após essa data, a alíquota efetiva saltará para 13,25% (IBS + CBS), com créditos limitados sobre insumos.
• Alienação de imóveis: Alíquota efetiva de 14% (50% da alíquota de referência de 28%), somada a IRPJ/CSLL, pode elevar a tributação total para acima de 17% (hoje em ~7%).
• Locação e arrendamento: Redução de 70% na base de cálculo, resultando em 8,4% de IBS/CBS.

2. Novas regras para pessoas físicas e holdings

• Pessoas físicas: Tornam-se contribuintes do IBS/CBS se auferirem receita superior a R$ 240 mil/ano (atualizado pelo IPCA) com locação de imóveis (mínimo 3 imóveis ou 1 construído nos últimos 5 anos).
• Holdings imobiliárias:
  • Regime de transição: Contratos firmados antes da LC 214/25 com prazo determinado podem optar por alíquota de 3,65% (IBS + CBS).
  • Critérios: Contratos não residenciais devem ser registrados em cartório até 31/12/2025; residenciais até 31/12/2028.
  • ITCMD progressivo: PLP 108/24 propõe base de cálculo pelo valor de mercado dos imóveis, aumentando custos em doações/sucessões.

3. Split Payment e compliance: o que muda na prática

• Recolhimento automático: O Split Payment (art. 251 da LC 214/25) exigirá que construtoras e incorporadoras adaptem seus sistemas para retenção de IBS/CBS no momento da liquidação financeira.
• Créditos tributários: A não-cumulatividade plena permitirá créditos sobre insumos, mas a alíquota efetiva dificilmente retornará aos patamares atuais (2,08%).
• Fornecedores do Simples Nacional: Empresas que compram de optantes do Simples terão restrições na tomada de créditos, impactando a cadeia de suprimentos.

4. Planejamento urgente para 2025

Com a transição iniciando em 2026, o ano de 2025 é crítico para:

• Avaliar o RET: Incorporadoras devem protocolar pedidos até 01/01/2029 para garantir a alíquota reduzida de 2,08%.
• Revisar contratos: Holdings devem registrar contratos de locação em cartório para acessar o regime de transição (3,65%).
• Simular cenários: Modelar o impacto das alíquotas efetivas (14% para alienação, 8,4% para locação) no preço final dos imóveis.
• Adaptar sistemas: Implementar soluções para o Split Payment e gestão de créditos tributários.

5. Setor imobiliário em xeque: riscos e oportunidades

• Riscos:
  • Aumento de 7% para 17% na tributação total (IBS/CBS + IRPJ/CSLL) pode reduzir margens ou elevar preços.
  • Fim da desoneração da folha de pagamento (se não renovada) pressionará custos com mão de obra.
  • Incerteza sobre a manutenção de incentivos fiscais para a Zona Franca de Manaus.
• Oportunidades:
  • Créditos tributários: Aproveitamento de créditos sobre insumos pode mitigar parte do aumento de carga.
  • Redutores sociais: Artigos 257 a 260 da LC 214/25 preveem ajustes na base de cálculo para habitação popular.
  • Simplificação: Fim da guerra fiscal e unificação de tributos podem reduzir custos de compliance a longo prazo.

Conclusão: O que fazer agora

O mercado imobiliário, responsável por 10% do PIB brasileiro, terá que se adaptar a um novo paradigma tributário. As empresas que anteciparem as mudanças e revisarem suas estruturas com apoio de especialistas poderão:

• Minimizar o impacto no fluxo de caixa.
• Aproveitar regimes de transição (como o RET até 2029).
• Otimizar a gestão de créditos tributários.
• Evitar autuações por descumprimento das novas obrigações acessórias.

Mariana Tavares é advogada tributarista do escritório David Nigri Advogados Associados.