Reforma Tributária 2026: Como o IBS e o Regime Especial Imobiliário Redesenham Custos e Fluxo de Caixa do Setor

O Que Muda no Setor Imobiliário a Partir de 2026: Guia Prático para CFOs e Contadores

O setor imobiliário será um dos mais impactados pela Reforma Tributária, com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o Imposto Seletivo (IS). A partir de 2026, incorporadoras, holdings patrimoniais e corretores precisarão ajustar seus modelos de negócios para evitar surpresas no fluxo de caixa e garantir compliance fiscal. Abaixo, os pontos críticos discutidos no evento "Os Impactos da Reforma Tributária no Setor Imobiliário", promovido pelo Migalhas, com insights de auditores da Receita Federal e especialistas em IVA.

1. Regime Especial Imobiliário: O Que Está em Jogo

A Lei Complementar 68/24 prevê um regime especial para o setor imobiliário, mas as regras ainda geram dúvidas. Segundo Roni Peterson Bernardino de Brito, Auditor-Fiscal da Receita Federal e membro da comissão que elaborou o PLP 68/24, os principais desafios incluem:

Não-cumulatividade plena: O IBS e a CBS substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS, mas a transição exigirá revisão de contratos e cadeias de fornecedores para evitar acúmulo de créditos tributários.
IVA Dual: A alíquota combinada (IBS + CBS) poderá chegar a 26,5% (estimativa do Ministério da Fazenda), com impacto direto na margem de incorporadoras e loteadoras.
Imposto Seletivo (IS):strong> Incidirá sobre bens de luxo (como imóveis de alto padrão) e ativos poluentes (ex: construções com materiais não sustentáveis), elevando custos para nichos específicos.

"O setor precisa se preparar para um cenário de maior complexidade nas obrigações acessórias, especialmente na apuração de créditos do IBS. A não-cumulatividade plena exige um controle rigoroso de entradas e saídas", alerta Melina Rocha, consultora do BID e especialista em IVA.

2. Incorporação e Parcelamento de Solo: Custos Ocultos na Transição

O Painel 1 do evento destacou os seguintes riscos para incorporadoras e loteadoras:

Custo de adaptação: Sistemas de ERP e contabilidade precisarão ser atualizados para lidar com o IVA Dual e a nova sistemática de créditos. Estimativa inicial: R$ 50 mil a R$ 200 mil por empresa, dependendo do porte.

Revisão de contratos: Cláusulas de repasses de tributos (ex: em contratos de compra e venda) deverão ser ajustadas para refletir o IBS/CBS, sob risco de litígios com clientes.

Impacto no funding: Bancos já sinalizam que o custo de capital para projetos imobiliários poderá subir até 2 p.p. devido à incerteza tributária.

Fernando Mombelli, ex-coordenador-geral de tributação da RFB, reforça: "Incorporadoras que não anteciparem a revisão de seus modelos de negócios podem enfrentar dificuldades na obtenção de créditos, especialmente em operações de parcelamento de solo, onde a não-cumulatividade é mais complexa".

3. Locação e Compra e Venda: Novas Obrigações Acessórias

Para corretores e imobiliárias, as mudanças incluem:

Fim da isenção de ISS: A locação de imóveis residenciais, antes isenta de ISS em muitos municípios, passará a ser tributada pelo IBS (alíquota ainda não definida).

Compra e venda de imóveis usados: Operações entre pessoas físicas poderão ser tributadas pelo IBS, com obrigação de emissão de nota fiscal para o vendedor (nova regra prevista no PLP 68/24).

Compliance digital: A DCTF-IBS (Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais) será obrigatória a partir de 2027, exigindo integração com sistemas de gestão.

Maurício Bellucci, sócio de GHBP Advogados, destaca: "O setor de locação precisará de um plano de contingência para evitar autuações. A Receita Federal já sinalizou que fará cruzamento de dados com cartórios e plataformas digitais".

4. Holdings Patrimoniais: Planejamento Sucessório em Risco

O Painel 3 abordou os impactos para holdings e transmissão de patrimônio:

Fim da isenção de ITBI: A transmissão de imóveis via holding poderá ser tributada pelo IBS (alíquota estimada em 1% sobre o valor venal), além do ITBI municipal.

Reorganizações societárias: Operações de cisão, fusão ou incorporação terão tratamento tributário mais rigoroso, com possibilidade de tributação imediata dos ganhos de capital.

Imposto Seletivo sobre imóveis de luxo: Holdings com imóveis avaliados acima de R$ 5 milhões (valor ainda em discussão) poderão pagar alíquotas adicionais.

Alberto Macedo, coordenador do Grupo de Trabalho da Reforma Tributária da Prefeitura de SP, alerta: "O planejamento sucessório precisará ser revisado. A combinação de IBS + Imposto Seletivo pode tornar a holding menos atrativa para famílias de alta renda".

5. Cronograma de Adaptação: O Que Fazer Agora

Com a transição do IBS e CBS prevista para 2026-2027, as empresas do setor devem:

Até junho/2025:

Mapear cadeias de fornecedores para identificar créditos tributários.

Revisar contratos de compra e venda, locação e parcerias.

Até dezembro/2025:

Atualizar sistemas de ERP e contabilidade (ex: SAP, TOTVS) para lidar com o IVA Dual.

Treinar equipes em novas obrigações acessórias (DCTF-IBS, EFD-IBS).

A partir de 2026:

Monitorar a regulamentação do Comitê Gestor do IBS (previsto na LC 108/24).

Reavaliar modelos de negócios (ex: holding vs. compra direta de imóveis).

Dica de compliance: Empresas que anteciparem a adaptação poderão se beneficiar de créditos presumidos durante a transição, conforme previsto no PLP 68/24.

Conclusão: O Setor Imobiliário na Era do IVA Dual

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma reestruturação completa do sistema tributário. Para o setor imobiliário, os desafios incluem:

Aumento da complexidade operacional (novas obrigações acessórias).

Pressão sobre margens (IBS + CBS + Imposto Seletivo).

Necessidade de revisão de contratos e modelos de negócios.

"Quem não se preparar agora, pagará mais caro depois. A janela de adaptação é curta, e os riscos de autuações e perdas financeiras são reais", conclui Roni Peterson Bernardino de Brito.

Próximos passos:

Acompanhe a regulamentação do Comitê Gestor do IBS (LC 108/24).

Participe de grupos de trabalho do setor (ex: Secovi, IBRADIM).

Consulte especialistas para simular o impacto no seu negócio.