Reforma Tributária 2026: Como o IVA Dual (IBS e CBS) Redefinirá os Custos e o Fluxo de Caixa do Setor de Construção

O Que Muda no Setor de Construção a Partir de 2026?

Com a entrada em vigor da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, o setor de construção enfrenta uma transformação profunda em sua estrutura fiscal. A substituição de PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI pelo IVA Dual — composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — traz desafios e oportunidades que exigem ação imediata de CFOs, contadores e gestores. Veja o que está em jogo:

1. Impacto no Fluxo de Caixa: Créditos Tributários e Novas Obrigações

• Não-cumulatividade plena: A recuperação de créditos tributários será mais ampla, mas a complexidade na apuração aumenta. Empresas do setor poderão abater o IBS e CBS pagos em materiais e serviços ao longo da obra, reduzindo custos acumulados na cadeia produtiva. No entanto, a gestão desses créditos demandará sistemas robustos de compliance para evitar glosas.
• Suspensão de IBS/CBS para obras de infraestrutura: O Art. 106 da LC 214/2025 prevê suspensão do pagamento desses tributos para importações e aquisições de bens (máquinas, equipamentos, materiais) destinados a obras de infraestrutura, desde que incorporados ao ativo imobilizado. A suspensão converte-se em alíquota zero após a incorporação efetiva, mas o não cumprimento das condições implica recolhimento retroativo.
• Exclusão do Simples Nacional: Empresas optantes pelo Simples Nacional não poderão aderir ao REIDI (§6º do Art. 106), limitando o acesso a benefícios fiscais para pequenas construtoras.

2. Custos de Adaptação: Contratos, Sistemas e Planejamento Tributário

• Revisão de contratos de longo prazo: A tributação sobre valor agregado (IBS) incidirá em cada etapa da obra, elevando o custo de produção. Construtoras e incorporadoras precisarão renegociar cláusulas para repassar ou absorver esses custos, especialmente em projetos com prazo superior a 2 anos.
• Novas obrigações acessórias: A transição exigirá adaptação de ERPs e sistemas de gestão para lidar com:
  • Apuração mensal do IBS/CBS;
  • Emissão de notas fiscais eletrônicas com alíquotas atualizadas;
  • Controle de créditos tributários por projeto (ex: obras de infraestrutura vs. residenciais).
• Custo de compliance: A complexidade do IVA Dual demandará investimentos em consultoria tributária e tecnologia. Estima-se que empresas do setor gastarão entre 0,5% e 1,5% do faturamento anual em adaptações nos primeiros 2 anos.

3. Oportunidades e Riscos: Alíquotas Diferenciadas e Incentivos

• Redução de alíquotas para reabilitação urbana: O Art. 158 da LC 214/2025 estabelece redução de 60% no IBS/CBS para operações em zonas históricas e áreas críticas de recuperação urbanística. Para locação de imóveis nessas áreas, a redução chega a 80% (inciso VI do Art. 162).
• Imposto Seletivo (IS): Materiais de construção podem ser afetados pelo IS, que incidirá sobre produtos considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente (ex: amianto, certos tipos de cimento). A definição das alíquotas será crucial para evitar aumento de custos.
• Risco de aumento de preços: A tributação em cascata do IBS pode elevar o valor final dos imóveis em até 10%, segundo projeções do setor. Isso pode reduzir a demanda, especialmente em segmentos residenciais de baixa renda.

4. Checklist para Empresas do Setor

Para mitigar riscos e aproveitar os benefícios da reforma, as empresas devem:

• Avaliar o regime tributário atual: Comparar a carga tributária no Lucro Real, Presumido e Simples Nacional com a projeção do IVA Dual.
• Revisar contratos: Incluir cláusulas de repasse de custos tributários e ajustes de preços em contratos de longo prazo.
• Atualizar sistemas: Garantir que ERPs e softwares de gestão estejam preparados para:
  • Cálculo do IBS/CBS por etapa da obra;
  • Controle de créditos tributários;
  • Emissão de NFS-e com alíquotas diferenciadas.
• Capacitar equipes: Treinar contadores e gestores sobre as novas regras de apuração e compliance.
• Monitorar regulamentações: Acompanhar a definição das alíquotas do IBS/CBS e do IS, que serão estabelecidas por lei complementar até 2026.

5. Perspectivas para o Mercado

A simplificação tributária pode atrair investidores estrangeiros, mas o aumento de custos pode encarecer o financiamento imobiliário. O setor de infraestrutura, beneficiado pelo REIDI, tende a crescer, enquanto o segmento residencial de baixa renda enfrentará desafios de acessibilidade. A competitividade das empresas dependerá da capacidade de adaptação às novas regras.

Fontes e Referências

• Lei Complementar 214/2025 (Reforma Tributária);
• Art. 106 e 158 da LC 214/2025 (REIDI e Reabilitação Urbana);
• Estudos da FGV e IBPT sobre impacto do IVA Dual no setor de construção.