Reforma Tributária 2026: Como o IVA Dual e o Regime Especial do IBS/CBS Transformam o Setor Imobiliário

O Que Muda no Setor Imobiliário a Partir de 2026?

Com a Lei Complementar PLP 68/24 aprovada na Câmara e em tramitação no Senado, o setor imobiliário enfrenta a maior transformação tributária em décadas. A substituição de PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS pelo IVA Dual (IBS + CBS) e a criação do Imposto Seletivo (IS) trazem desafios e oportunidades inéditas para incorporadoras, construtoras e investidores. Veja o que muda na prática:

1. Impacto Imediato no Fluxo de Caixa e Custos

Não-cumulatividade plena: Créditos tributários agora abrangem todos os insumos (inclusive serviços de construção), mas exigem sistemas de apuração robustos para evitar glosas. Empresas no Lucro Real terão que adaptar ERPs até 2026 para capturar créditos em tempo real.
Redutor de ajuste: Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, a base de cálculo do IBS/CBS poderá ser zerada ao deduzir o valor de aquisição + ITBI pago. Exemplo: Um imóvel comprado por R$ 500 mil em 2025 terá base de cálculo = R$ 0 em 2027, desde que o ITBI (3%–5%) seja comprovado.
Redutor social: Isenção de R$ 100 mil para imóveis residenciais novos e R$ 30 mil para lotes, aplicável também a locações (R$ 400/mês). Impacto direto em projetos de baixa renda.

2. Novas Obrigações Acessórias e Riscos de Compliance

A transição para o IBS (estadual/municipal) + CBS (federal) exige adaptações urgentes:

Fato gerador: A obrigação tributária nasce no momento da celebração do contrato (não mais na entrega das chaves), antecipando o pagamento do tributo. Incorporadoras devem revisar cláusulas contratuais para evitar surpresas.
Regime Especial de Tributação (RET): Alíquotas do RET caem de 4% para 1,92% (e 0,47% para projetos sociais), mas o regime agora inclui IBS/CBS. Risco: A não afetação do patrimônio pode ser questionada pela Receita se houver desvio de finalidade.
Novas hipóteses de incidência: O IBS/CBS incidirá sobre cessão de direitos reais (ex: usufruto oneroso) e servidões, antes isentas. Advogados devem auditar contratos para evitar contingências.

3. Alíquotas e Carga Tributária: O Que Esperar?

O PLP 68/24 prevê alíquotas padrão de 8,8% (CBS) + 17,7% (IBS) = 26,5%, mas o setor imobiliário terá reduções:

Alienação/incorporação: Redução de 40% → alíquota efetiva de 15,9%.
Locação/arrendamento: Redução de 60% → alíquota efetiva de 10,6%.
Impacto nos preços: Segundo a CBIC, imóveis de R$ 240 mil terão aumento de 15,4% na carga tributária; imóveis de R$ 2 milhões, 51,7%. Consequência: Desaceleração do mercado de médio/alto padrão.

4. Estratégias de Adaptação para 2026

CFOs e contadores devem agir agora para mitigar riscos:

Revisão de contratos: Incluir cláusulas de repasses de custos tributários em vendas e locações.
Planejamento de créditos: Mapear todos os insumos elegíveis para crédito (ex: materiais de construção, serviços de engenharia).
Simulações de cenários: Testar impactos das alíquotas municipais/estaduais (que serão definidas até 2025) no EBITDA.
Treinamento de equipes: Capacitar times de compliance para lidar com as novas regras do IBS/CBS e evitar autuações.

5. O Que Não Muda (Por Enquato)

IPTU e ITBI: Permanecem sob competência municipal, mas podem ser afetados indiretamente pela redefinição de bases de cálculo do IBS.
Ganho de capital: A tributação pelo IRPF/IRPJ segue inalterada (15%–22,5% para PF; 34% para PJ no Lucro Real).

Conclusão: Oportunidades e Riscos no Novo Cenário

A Reforma Tributária traz simplificação (unificação de tributos) e benefícios (redutores, isenções para PFs), mas também riscos de aumento de custos e complexidade operacional. Empresas que anteciparem a adaptação de sistemas e contratos terão vantagem competitiva. Atenção: As alíquotas definitivas serão definidas pelos entes federados em 2025 — acompanhe as atualizações do Nova Regra para não ser surpreendido.