Reforma Tributária 2026: Como o IVA Dual e a Extinção do RET Impactam a Construção Civil

O Que Muda na Prática para o Setor de Construção Civil a Partir de 2026

O setor da construção civil, responsável por movimentar R$ 350 bilhões em 2024 e sustentar milhões de empregos, será um dos mais afetados pela Reforma Tributária (EC 132/23 e LC 214/25). A transição para o IVA Dual — composto pela CBS (federal) e IBS (estadual/municipal) — extingue regimes vantajosos como o RET e impõe desafios de fluxo de caixa, precificação e compliance. Veja o que muda e como se adaptar.

1. Fim do RET como Conhecemos: Impacto Imediato em 2027

Atualmente, o Regime Especial de Tributação (RET) (Lei 10.931/04) permite às incorporadoras recolher uma alíquota única de 4% sobre a receita bruta (ou 1% no MCMV), englobando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a reforma:

• 2027: Extinção do PIS/Cofins e substituição pela CBS. O RET será mantido apenas para IRPJ e CSLL, fragmentando a base de cálculo.
• 2029: Incorporações iniciadas após 1/1/2029 não poderão mais recolher IBS/CBS dentro do RET. As alíquotas projetadas para a CBS são:
  • 2,08% para operações imobiliárias em geral;
  • 0,53% para imóveis do MCMV (Programa Minha Casa, Minha Vida).
• Perda de previsibilidade: A alíquota única de 4% (ou 1%) será substituída por cálculos separados para IRPJ/CSLL (no RET) e CBS/IBS (fora do regime), aumentando a complexidade.

2. Aumento da Carga Tributária: O Risco do IVA de 26,5%

A substituição do ISS (2%–5%) + ICMS + PIS/Cofins por uma alíquota combinada de IBS/CBS estimada em 26,5% trará impactos diretos:

• Contratos de mão de obra: Empreitadas e serviços de construção (hoje tributados pelo ISS) sofrerão aumento de carga, especialmente em municípios com alíquotas baixas (ex: 2%).
• Margens de lucro: Como a maioria dos contratos é firmada com pessoas físicas (que não geram créditos), a impossibilidade de compensar CBS/IBS sobre folha salarial reduzirá a recuperação de créditos.
• Setores mais afetados: Empresas com baixa verticalização (poucos insumos tributáveis) e alta dependência de mão de obra direta terão menor capacidade de aproveitar a não-cumulatividade plena do IVA Dual.

3. Novas Obrigações Acessórias e Custos de Adaptação

A transição exigirá investimentos em:

• Sistemas de gestão: Adequação de ERPs para apurar CBS/IBS separadamente do IRPJ/CSLL, com controle de créditos por etapa da cadeia produtiva.
• Revisão contratual: Cláusulas de reajuste automático para equilibrar aumentos de carga tributária (ex: índices vinculados à variação do IBS/CBS).
• Planejamento tributário: Mapeamento de projetos em andamento para antecipar registros de incorporação antes de 2029 e manter o RET.
• Compliance: Novas declarações para o Comitê Gestor do IBS (criado pela LC 214/25), com prazos e penalidades ainda em regulamentação.

4. Estratégias para Mitigar os Impactos

Para preservar margens e competitividade, as empresas devem:

• Verticalizar operações: Aumentar a aquisição de insumos tributáveis (ex: materiais de construção) para gerar mais créditos de CBS/IBS.
• Renegociar contratos: Incluir cláusulas de equilíbrio econômico-financeiro que permitam repassar aumentos de custos tributários.
• Antecipar incorporações: Registrar projetos antes de 2029 para manter o RET e evitar a fragmentação da base de cálculo.
• Revisar precificação: Incorporar cenários de transição (2026–2033) nos modelos de precificação, considerando a alíquota de 26,5% para serviços.

5. O Que Fazer Agora: Checklist para CFOs e Contadores

Prepare sua empresa para a transição com estas ações:

1. Auditoria tributária: Identificar quais projetos podem ser antecipados para 2028 e manter o RET.
2. Simulação de fluxo de caixa: Projetar o impacto da CBS/IBS nas margens, considerando a perda de créditos sobre folha salarial.
3. Treinamento de equipes: Capacitar times de contabilidade e jurídico sobre as novas regras do IVA Dual e obrigações acessórias.
4. Diálogo com fornecedores: Avaliar parcerias para aumentar a aquisição de insumos tributáveis e maximizar créditos.
5. Monitoramento regulatório: Acompanhar regulamentações do Comitê Gestor do IBS e eventuais benefícios setoriais (ex: redução de 50% na CBS/IBS para construção civil).

Conclusão: Planejamento Urgente para Evitar Perdas

A Reforma Tributária traz simplificação no longo prazo, mas o curto prazo será marcado por aumento de carga, complexidade e riscos de compliance. Empresas que não se prepararem para a transição podem enfrentar:

• Redução de margens devido à impossibilidade de creditar CBS/IBS sobre folha salarial;
• Aumento de custos em contratos de mão de obra, com necessidade de repactuação;
• Perda de competitividade frente a concorrentes com maior verticalização.

A recomendação é clara: atuar agora. Mapear projetos, revisar contratos e ajustar estratégias de precificação são passos essenciais para garantir a viabilidade econômica dos empreendimentos a partir de 2027.

Fontes: EC 132/23, LC 214/25, CBIC (2024), TM Associados.