Reforma Tributária 2026: Impactos do IBS e CBS no Mercado Imobiliário

Reforma Tributária 2026: O que muda para o mercado imobiliário

A Reforma Tributária, aprovada com a Lei Complementar 214/2025, promete revolucionar o setor imobiliário brasileiro ao substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos de consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A mudança, segundo especialistas, pode elevar a carga tributária para investidores, enquanto preserva pequenos locadores e habitação popular por meio de redutores.

Principais impactos no setor imobiliário

A entrada em vigor das mudanças será escalonada, e o novo regime tributário nacional estará 100% em operação em 2033. A reforma afeta incorporação, loteamento, locação, intermediação e administração de imóveis. Veja os principais impactos:

• Locadores profissionais: Empresas que alugam imóveis ou pessoas físicas que atuam como locadores de negócio — com mais de três imóveis e renda anual superior a R$ 240 mil com aluguéis — passam a ser contribuintes obrigatórios do IBS/CBS.
• Aluguéis de curta temporada: Podem seguir regras do setor hoteleiro, com possível aumento da carga tributária.
• Compra e venda: Pessoa física torna-se contribuinte ao negociar mais de três imóveis em menos de cinco anos.
• Empresas imobiliárias: Corretoras, administradoras e empresas de intermediação imobiliária também terão aumento na carga tributária.

Quem vira contribuinte obrigatório no aluguel residencial

Passam a pagar IBS/CBS:

• Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil.
• Quem tiver renda superior a R$ 24 mil em um único mês (no ano corrente).
• Pessoas jurídicas que atuam como locadoras profissionais.

A carga estimada para pessoas físicas é de até ~36% (27,5% de IR + 8,4% de IBS/CBS), enquanto para pessoas jurídicas é de até ~18% (8% de IBS/CBS + cerca de 10% de IRPJ e CSLL).

Curta temporada pode dobrar a tributação

Existe uma polêmica sobre os aluguéis de curta temporada. Pelo texto da Lei Complementar nº 214/2025, os aluguéis de curta duração (até 90 dias) devem seguir as mesmas regras previstas para o setor hoteleiro. Isso pode resultar em uma tributação dobrada para pessoas físicas que alugam seus imóveis nessa modalidade.

Compra e venda ganha nova lógica

O IVA dual só vai radicar nas regras para ser contribuinte. Na compra e venda, pessoas jurídicas como construtoras e incorporadoras terão uma alíquota estimada de 14% sobre a compra do imóvel, gerando crédito tributário. Esse valor pago de imposto vira crédito com o governo e, em uma eventual venda, poderá ser deduzido do novo valor devido.

As pessoas físicas serão classificadas como contribuintes se alienarem ou cederem direitos sobre mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos. O mesmo raciocínio deve ser aplicado às pessoas jurídicas que compram e vendem imóveis com frequência.

Impactos para empresas imobiliárias

Corretoras de imóveis, administradoras de locação e empresas de intermediação imobiliária também entram no escopo do IVA dual e devem ter aumento na carga tributária em seus negócios. O setor das incorporadoras e construtoras de grande porte também poderá conviver com cargas mais elevadas quando migrar para o regime regular de cobrança de IBS/CBS.

Quem fica de fora

A nova regra define que pessoas físicas que tenham até três imóveis alugados e renda anual inferior a R$ 240 mil não se tornarão automaticamente contribuintes do IBS/CBS. Isso significa que muitos proprietários de apartamentos ou casas para aluguel, especialmente se mantiverem locações simples, continuarão fora da cobrança desses novos tributos.

O que diz o governo

O governo federal defende que a reforma é mais do que uma mudança tributária: é uma transformação necessária para modernizar o sistema fiscal brasileiro. A ideia central é garantir a não cumulatividade plena dos novos tributos, permitindo que empresas se creditem de IBS e CBS pagos nas cadeias produtivas, o que aumentaria a eficiência econômica.

Além disso, o governo argumenta que os redutores (de ajuste e social) são instrumentos justos para compensar setores sensíveis, como a construção, e para proteger a habitação popular. Também há uma justificativa política e estratégica: simplificar a tributação, reduzir a guerra fiscal entre estados e tornar a economia brasileira mais competitiva para atrair investimentos.