Reforma Tributária: Construção Civil e Imobiliário Ganham Alíquotas Reduzidas de IBS/CBS, mas Carga Tributária Pode Aumentar em 2026

O Que Muda para o Setor Imobiliário e de Construção Civil a Partir de 2026?

O parecer do grupo de trabalho da Reforma Tributária (PLP 68/24) trouxe alterações significativas para o setor imobiliário e de construção civil, com impactos diretos no fluxo de caixa, custos de compliance e estrutura de precificação. As mudanças incluem reduções de alíquotas do IVA Dual (IBS e CBS), ajustes na base de cálculo e novos redutores sociais, mas especialistas alertam: a carga tributária pode aumentar para algumas operações.

Redução de Alíquotas: O Que Realmente Vale a Pena?

As principais mudanças aprovadas no parecer incluem:

• Redução de 40% na alíquota-padrão do IVA Dual (IBS + CBS) para operações de compra e venda, administração e intermediação de imóveis. Com a alíquota estimada em 26,5% (17,7% de IBS + 8,8% de CBS), o desconto resultará em uma alíquota efetiva de 15,9%.
• Redução de 60% para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, resultando em uma alíquota efetiva de 10,6%.
• Manutenção do Regime Especial de Tributação (RET), mas com alterações: a alíquota unificada cai de 4% para 1,9%, incidindo apenas sobre IR e CSLL. O IBS e a CBS serão aplicados com as reduções mencionadas.

Impacto no Fluxo de Caixa: Quem Sai Ganhando?

Empresas que hoje operam no regime cumulativo de PIS/Cofins (3,65%) ou no regime não-cumulativo (9,25%) enfrentarão uma mudança drástica. Segundo o tributarista Marcel Alcades, sócio do Mattos Filho, mesmo com as reduções, a carga tributária pode aumentar para operações fora de programas sociais como o Minha Casa Minha Vida.

Exemplo prático:

• Hoje: Empresas no RET pagam até 4% (PIS/Cofins/IR/CSLL). Sem RET, pagam 3,65% ou 9,25% (PIS/Cofins) + 34% (IR/CSLL).
• A partir de 2026: Mesmo com a redução de 40%, a alíquota efetiva de IBS/CBS será de 15,9%, somada ao RET de 1,9%. Para empresas fora do RET, a carga pode superar os 30%.

Novas Regras de Base de Cálculo: Menos Arbitrariedade, Mais Complexidade

O parecer eliminou a possibilidade de tributação com base no valor de referência (usado hoje no ITBI), que muitas vezes superava o valor real da transação. Agora, a base de cálculo será exclusivamente o valor da operação, mas com ajustes:

• Redutor de Ajuste: Será aplicado um redutor na base de cálculo para imóveis adquiridos antes da reforma, corrigido pelo IPCA até a data da alienação. Isso evita a tributação sobre valorizações não realizadas.
• Redutores Sociais:
  • R$ 100 mil para imóveis residenciais novos;
  • R$ 30 mil para lotes residenciais;
  • R$ 400 para aluguéis.

Pessoa Física na Mira do Fisco: Novas Obrigações Acessórias

Uma das mudanças mais controversas é a tributação de pessoas físicas que utilizam imóveis de forma preponderante em atividades econômicas. Segundo Alcades, isso significa que:

• Se a atividade imobiliária for a principal fonte de renda da pessoa física, haverá incidência de IBS e CBS;
• Hoje, essas operações pagam apenas IR sobre aluguel ou venda, sem PIS/Cofins, ICMS ou ISS;
• Empresas e pessoas físicas terão que reavaliar estruturas societárias para evitar bitributação.

Custos de Adaptação: O Que as Empresas Precisam Fazer Agora

Com a transição prevista para 2026, as empresas do setor devem se preparar para:

• Revisão de Contratos: Cláusulas de repasse de tributos em contratos de locação e venda precisam ser atualizadas;
• Sistemas de Faturamento: Adaptação para emissão de notas fiscais com IBS e CBS, além da gestão da não-cumulatividade plena;
• Planejamento Tributário: Análise de viabilidade do RET versus regime geral, considerando as novas alíquotas;
• Treinamento de Equipes: Capacitação em novas obrigações acessórias e compliance fiscal.

O Que Fica de Fora: O Imposto Seletivo (IS) e Outras Exceções

O Imposto Seletivo (IS) não incidirá sobre operações imobiliárias, mas empresas do setor devem ficar atentas a possíveis cobranças em insumos (como materiais de construção), que podem impactar os custos indiretos.

Conclusão: Oportunidade ou Armadilha?

As reduções de alíquotas são uma vitória para o setor, mas o aumento da complexidade e a possibilidade de aumento de carga tributária exigem uma análise cuidadosa. Empresas que não se prepararem agora podem enfrentar surpresas desagradáveis no fluxo de caixa a partir de 2026. A recomendação dos especialistas é clara: revisar estruturas, simular cenários e buscar assessoria especializada para mitigar riscos.

Fonte: Valor Econômico, com análise técnica do Nova Regra.