Reforma Tributária: IBS e CBS podem elevar carga tributária do setor imobiliário em até 40% a partir de 2026

Setor imobiliário enfrenta aumento de até 40% na carga tributária com IVA Dual

O PLP 68/24, que regulamenta a Reforma Tributária (EC 132/23), traz mudanças críticas para o setor imobiliário a partir de 2026. Com a substituição de PIS/Cofins e ICMS/ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o setor de construção, aluguel e incorporação pode enfrentar um aumento de até 40% na carga tributária, segundo estudo apresentado na audiência pública do Senado. A não-cumulatividade plena do novo sistema, embora benéfica para outros segmentos, pressiona margens já apertadas no mercado imobiliário.

Impactos por segmento: o que muda no fluxo de caixa

• Construção e Incorporação:
  • Carga atual: 7,8% (PIS/Cofins + ICMS/ISS).
  • Carga projetada com redutor de 40%: 10,9% (aumento de 39,7%).
  • Solução proposta: Redutor de 60% para manter carga em 7,8%.
  • Risco: Aumento de custos repassado ao preço final, agravando o déficit habitacional (7 milhões de moradias, segundo CBIC).
• Aluguéis:
  • Carga atual: 12% (IR + PIS/Cofins).
  • Carga projetada com redutor de 60%: 20% (aumento de 66,7%).
  • Solução proposta: Redutor de 80% para limitar impacto.
  • Risco: Inflação nos aluguéis, especialmente para jovens (21,1% dos domicílios em 2022, IBGE).
• Minha Casa, Minha Vida:
  • Redutor atual (40%) pode elevar preços em 15%.
  • Compliance: Empresas do programa devem revisar contratos e precificação para evitar descumprimento de metas de acessibilidade.

Novas obrigações acessórias e custos de adaptação

A transição para o IVA Dual (IBS + CBS) exige investimentos em:

• Sistemas de gestão: Adaptação para cálculo de créditos tributários (não-cumulatividade plena) e emissão de notas fiscais eletrônicas no novo padrão.
• Treinamento: Capacitação de equipes para lidar com o Imposto Seletivo (IS) sobre bens específicos (ex: materiais de construção).
• Revisão contratual: Cláusulas de repasse de custos em contratos de locação e incorporação.
• IPTU: Municípios poderão atualizar base de cálculo via decreto, gerando incerteza jurídica. Empresas devem monitorar legislações locais.

Cronograma crítico para CFOs e contadores

• 2025:
  • Simulações de impacto no fluxo de caixa com as novas alíquotas.
  • Revisão de contratos com cláusulas de ajuste tributário.
• 2026 (implantação faseada):
  • Testes de sistemas para emissão de notas fiscais no novo modelo.
  • Monitoramento de decisões do Comitê Gestor do IBS sobre redutores.

Recomendações para mitigar riscos

1. Engajamento institucional: Participar de audiências públicas e lobby para ajustar redutores (ex: 60% para construção, 80% para aluguel).
2. Planejamento tributário: Avaliar migração para regimes especiais (ex: Simples Nacional para pequenas incorporadoras).
3. Contencioso preventivo: Preparar defesas jurídicas para questionar atualizações unilaterais do IPTU.
4. Parcerias estratégicas: Negociar com fornecedores para compartilhar custos de adaptação.

Fontes: PLP 68/24, EC 132/23, dados da CBIC e Secovi/SP.