Reforma Tributária 2025: Como o IBS e a CBS Redefinem o Mercado Imobiliário a Partir de 2026

O Que Muda no Setor Imobiliário com a Reforma Tributária?

Empresas do mercado imobiliário — de incorporadoras a administradoras de locação — terão que revisar suas estratégias de fluxo de caixa e compliance fiscal já em 2026. A Lei Complementar aprovada substitui cinco tributos (ICMS, ISS, PIS, Cofins e IPI) pelo IVA Dual (IBS + CBS), com regras de não-cumulatividade plena e possíveis impactos nos custos de transações imobiliárias. Veja os pontos críticos:

1. Tributação de Serviços Imobiliários: Onde o IBS e a CBS Incidem?

• Intermediação e Administração: Serviços como corretagem e gestão de locação, antes tributados pelo ISS (alíquotas municipais de 2% a 5%), passam a ser alcançados pelo IBS (alíquota estimada em 25% no agregado). A mudança exige revisão de contratos para evitar repasse de custos ao cliente final.
• Construção Civil: Materiais e serviços de obra, antes sujeitos ao ICMS (12%-18%) e PIS/Cofins (9,25%), agora sofrem incidência do IBS + CBS. A não-cumulatividade plena pode reduzir créditos acumulados, elevando o custo de empreendimentos.
• Ganho de Capital: Ainda não há definição sobre alterações na tributação do IR sobre lucro na venda de imóveis, mas a PLP 68/24 prevê estudos para unificação de alíquotas. Investidores devem monitorar possíveis aumentos de 15% para até 22,5%.

2. Locação de Imóveis: Pessoas Físicas vs. Jurídicas

O regime tributário da locação sofre alterações distintas para cada perfil:

• Pessoas Físicas: Mantêm a tributação pelo IR (alíquotas progressivas de 0% a 27,5%), mas serviços de administração imobiliária (ex: taxas de imobiliárias) podem encarecer com a incidência do IBS.
• Pessoas Jurídicas: Empresas que exploram locação como atividade principal perdem regimes especiais, como o Lucro Presumido (alíquota efetiva de ~11,33%). A transição para o Lucro Real ou Simples Nacional (se aplicável) exigirá planejamento para evitar aumento de carga tributária.

3. Custos de Construção e Preço dos Imóveis: O Efeito Cascata

A reforma pode gerar um aumento médio de 5% a 10% nos custos de construção, segundo projeções do setor. Os principais vetores:

• Materiais de Construção: O Imposto Seletivo (IS) pode incidir sobre insumos como cimento e aço, elevando preços.
• Serviços Especializados: Projetos arquitetônicos e engenharia, antes tributados pelo ISS, passam a ser alcançados pelo IBS, com alíquotas potencialmente mais altas.
• Margens de Incorporadoras: A redução de créditos tributários acumulados (pela não-cumulatividade) pode pressionar a rentabilidade de novos lançamentos.

4. Novas Obrigações Acessórias: O Que Esperar?

A transição para o IVA Dual exigirá adaptação em sistemas de contabilidade e emissão de documentos fiscais:

• Nota Fiscal Eletrônica: Substituição da NF-e e NFS-e por um modelo unificado para IBS/CBS, com prazos de implementação definidos pela Receita Federal.
• Controle de Créditos: Empresas deverão registrar créditos de IBS/CBS em sistema próprio, com validação mensal para aproveitamento.
• Declarações Periódicas: Novas obrigações, como a DCTF-IBS, serão exigidas a partir de 2026, com multas por atraso de até 2% do faturamento.

5. Planejamento Tributário: 4 Ações Imediatas para Empresas

Para mitigar riscos e aproveitar oportunidades, recomenda-se:

1. Diagnóstico de Impacto: Mapear a cadeia de valor para identificar onde o IBS/CBS incidirá com maior peso (ex: serviços de intermediação vs. venda de imóveis).
2. Revisão Contratual: Incluir cláusulas de repasse de tributos em contratos de locação e venda, evitando surpresas com aumento de alíquotas.
3. Simulação de Cenários: Projetar o impacto no EBITDA considerando diferentes alíquotas de IBS (ex: 25% vs. 27%) e perda de benefícios fiscais.
4. Assessoria Especializada: Engajar consultorias tributárias para avaliar a viabilidade de regimes diferenciados (ex: REIDI para construção civil) ou reorganização societária.

Conclusão: O Setor Imobiliário na Era do IVA Dual

A reforma tributária não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma reengenharia do modelo de tributação do setor imobiliário. Empresas que anteciparem a adaptação — especialmente em fluxo de caixa, compliance e estrutura societária — terão vantagem competitiva. O prazo para ajustes é curto: a partir de 2026, o IBS e a CBS entram em vigor, com fase de testes já em 2025. Monitorar a regulamentação da PLP 68/24 e os decretos complementares é essencial para evitar perdas financeiras.