Reforma Tributária: IBS e CBS dobram carga sobre imóveis novos em 2026 — como se preparar?

O que muda no dia 1º de janeiro de 2026 para incorporadoras e construtoras

O mercado imobiliário será um dos mais afetados pela Reforma Tributária, com a substituição de ICMS, ISS, PIS e Cofins pelo IVA Dual (IBS + CBS) e a introdução do Imposto Seletivo (IS). A partir de 2026, a venda de imóveis novos passará a ser tributada com uma alíquota efetiva de 15,9% sobre o lucro — quase o dobro da carga atual (8% + ITBI). Em São Paulo e Rio de Janeiro, onde o ITBI é de 3%, a taxa final poderá chegar a 18,9%, segundo simulações do setor.

Impacto no fluxo de caixa: créditos tributários vs. aumento de custos

Não-cumulatividade plena: A reforma permite a compensação de créditos gerados na aquisição de materiais e serviços (ex: subempreiteiros), mas especialistas alertam que o saldo líquido ainda será negativo para a maioria das empresas. "Mesmo com créditos, a alíquota efetiva superará os atuais 4% do RET e 6,73% do lucro presumido", afirma Eduardo Natal, sócio do Natal & Manssur Advogados.
Progressividade: A carga tributária aumentará conforme o valor do imóvel:
- Até R$ 240 mil: de 6,41% para 7,4%.
- R$ 500 mil: de 8% para 10,6%.
- R$ 1 milhão: de 8,11% para 12%.
- R$ 2 milhões: de 8% para 12,3%.
Loteamentos e locação: A carga tributária em loteamentos pode subir 226%, enquanto a locação de imóveis terá alta de 11%.

Regras da LC 68/24: como o governo justifica o aumento

O Ministério da Fazenda argumenta que a reforma não aumentará impostos, mas sim redistribuirá a carga. As principais medidas do PLP 68/24 para o setor incluem:

Redutor social: Desconto de R$ 100 mil na base de cálculo para imóveis populares, tornando a tributação progressiva.
Desconto de 40% no IVA: A alíquota padrão será reduzida para 60% (equivalente a 15,9%), mas apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.
Dedução de créditos: Todo o imposto pago na aquisição de materiais e serviços será deduzido do valor final.

Compliance fiscal: novas obrigações acessórias e riscos

A transição para o IBS e CBS exigirá adaptações em sistemas contábeis e fiscais, com destaque para:

Registro de créditos: Empresas precisarão documentar todas as etapas da cadeia produtiva para garantir a não-cumulatividade plena.
Emissão de notas fiscais: O novo modelo de IVA exigirá detalhamento preciso dos insumos e serviços contratados.
Planejamento tributário: A progressividade da alíquota demandará revisão de estratégias de precificação e estruturação de projetos.

O que fazer agora: checklist para CFOs e contadores

Auditar o impacto da alíquota de 15,9% no fluxo de caixa de projetos em andamento.
Revisar contratos com fornecedores e subempreiteiros para maximizar créditos tributários.
Atualizar sistemas ERP para atender às novas regras de emissão de notas fiscais (NF-e 4.0 ou superior).
Capacitar equipes em compliance fiscal para evitar autuações por erros na apuração do IBS/CBS.
Simular cenários de precificação considerando a progressividade da carga tributária.

Posicionamento do setor vs. governo

Entidades como a ABRAINC e o Sinduscon alertam que o aumento da carga tributária pode desestimular investimentos e elevar preços para o consumidor final. "O mercado imobiliário é um termômetro da economia. A alta de custos será repassada", afirma Luiz França, presidente da ABRAINC.

Em nota, o Ministério da Fazenda rebate: "A reforma não aumentará impostos. Imóveis populares terão carga menor, e a progressividade garantirá justiça fiscal". A pasta estima que imóveis de R$ 200 mil terão desconto de 3,5%, enquanto os de R$ 2 milhões terão alta de 3,5%.

Próximos passos: o que monitorar

Aprovação final da LC 68/24 no Senado e regulamentação dos detalhes operacionais.
Publicação das tabelas de alíquotas do IBS e CBS pelo Comitê Gestor do IVA.
Definição de prazos para adaptação dos sistemas fiscais (previsão: 18 meses após sanção).