Reforma Tributária: IBS e CBS elevam carga em até 226% no setor imobiliário — como se preparar para 2026

O que muda no setor imobiliário a partir de 2026: impacto imediato do IVA Dual

Empresas do mercado imobiliário enfrentarão um aumento significativo na carga tributária com a implementação do IVA Dual (IBS + CBS), previsto na Lei Complementar aprovada pela Câmara dos Deputados. A alíquota efetiva sobre o lucro das vendas de imóveis novos poderá chegar a 18,9% — quase o dobro dos atuais 11% (8% de IRPJ/CSLL + 3% de ITBI). O impacto varia conforme o valor do imóvel, com alta de até 226% para loteamentos e 11% para locações.

Como o IBS e a CBS afetam o fluxo de caixa das incorporadoras

A reforma substitui cinco tributos (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IS (Imposto Seletivo), com regras específicas para o setor imobiliário:

• Alíquota efetiva de 15,9%: Incidirá sobre a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno, com desconto de 40% sobre o IVA total (60% da alíquota padrão).
• Redutor social de R$ 100 mil: Aplicado à base de cálculo para imóveis populares, garantindo progressividade.
• Créditos de não-cumulatividade plena: Dedução dos impostos pagos na aquisição de materiais e serviços, mas com limitações que podem não compensar o aumento da carga.
• Trava de 26,5%: Limite máximo para a alíquota do IVA, mas insuficiente para evitar o repasse de custos ao consumidor final.

Simulações revelam aumento progressivo da carga tributária

Estudos do setor, apresentados ao secretário Bernard Appy (Reforma Tributária), demonstram que o impacto será maior para imóveis de alto padrão:

• Imóvel de R$ 240 mil: Carga sobe de 6,41% para 7,4% (+15%).
• Imóvel de R$ 500 mil: De 8% para 10,6% (+32,5%).
• Imóvel de R$ 1 milhão: De 8,11% para 12% (+48%).
• Imóvel de R$ 2 milhões: De 8% para 12,3% (+54%).

"A nova alíquota efetiva supera os atuais 4% do Regime Especial de Tributação (RET) e 6,73% do lucro presumido, mesmo com créditos de não-cumulatividade", alerta Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados.

Compliance fiscal: novas obrigações acessórias e riscos de inadimplência

Além do aumento de custos, as incorporadoras deverão se adaptar a:

• Sistema de apuração unificado: Integração entre IBS e CBS, com regras distintas para cada ente federativo (Estados e Municípios).
• Controle de créditos tributários: Necessidade de rastrear impostos pagos em materiais e serviços para dedução na venda.
• Progressividade: Cálculo diferenciado para imóveis populares (com redutor de R$ 100 mil) e de alto padrão.
• Risco de repasse ao consumidor: Aumento de preços pode reduzir a demanda, afetando a liquidez das empresas.

Posicionamento do governo vs. realidade do mercado

O Ministério da Fazenda argumenta que a reforma não aumentará impostos, destacando:

• Desconto de 3,5% no custo de imóveis populares (R$ 200 mil).
• Aumento de apenas 3,5% para imóveis de alto padrão (R$ 2 milhões).
• Exclusão de vendas por pessoas físicas da nova tributação.

No entanto, entidades como a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) alertam para o efeito cascata: "O mercado imobiliário é um termômetro da economia. A alta de custos desestimulará investimentos e elevará preços, impactando diretamente o consumidor final", afirma Luiz França, presidente da entidade.

Plano de ação para CFOs e contadores: como mitigar riscos

Para se preparar para 2026, as empresas devem:

• 1. Revisar contratos e precificação: Ajustar margens para absorver o aumento de 15,9% na alíquota efetiva.
• 2. Implementar sistemas de gestão tributária: Ferramentas para apuração do IBS/CBS e controle de créditos.
• 3. Capacitar equipes: Treinar contadores e advogados nas novas regras de não-cumulatividade plena e progressividade.
• 4. Monitorar obrigações acessórias: Acompanhar a regulamentação do PLP 68/24 e possíveis ajustes na LC aprovada.
• 5. Analisar cenários de repasse: Simular impactos na demanda e fluxo de caixa com base nos novos custos.

Conclusão: o que fazer agora

A reforma tributária trará desafios inéditos para o setor imobiliário, com aumento de carga tributária e complexidade operacional. Empresas que não se prepararem corretamente enfrentarão riscos de inadimplência fiscal, perda de competitividade e descapitalização. A recomendação é iniciar a adaptação imediatamente, com foco em compliance, gestão de créditos e revisão de modelos de negócio.

Fonte: Análise do PLP 68/24 e dados do Ministério da Fazenda. Dados de simulações fornecidos pela ABRAINC e escritórios de advocacia tributária.