Reforma Tributária 2025: Como o IBS e a CBS Transformam o Setor Imobiliário a Partir de 2026

O Que Muda no Setor Imobiliário a Partir de 2026?

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamenta a Reforma Tributária e introduz o IVA Dual (IBS e CBS), substituindo PIS, COFINS, ICMS e ISS. Para o setor imobiliário, as mudanças são profundas e exigem adaptação imediata de CFOs, contadores e investidores. Veja os principais impactos:

1. Novas Obrigações para Pessoas Físicas

• Contribuintes obrigatórios: Pessoas físicas que receberem aluguéis acima de R$ 240 mil/ano ou venderem mais de 3 imóveis/ano (ou 1 imóvel construído nos últimos 5 anos) passam a recolher IBS e CBS sobre essas operações, além do IRPF e ITBI.
• Alíquotas estimadas: ~8% sobre aluguéis (com redução de 70% na alíquota padrão) e ~6,5% a 7% sobre vendas (com redução de 50%).
• Redutores:
  • Redutor de ajuste: Dedução do custo de aquisição (atualizado pelo IPCA para imóveis adquiridos até 31/12/2026).
  • Redutor social: Dedução de R$ 100 mil (imóveis residenciais) ou R$ 30 mil (lotes), aplicável uma vez por imóvel.

2. Impacto no Fluxo de Caixa e Rentabilidade

• Locação:
  • Proprietários com mais de 3 imóveis locados ou receitas acima de R$ 240 mil/ano terão aumento de carga tributária (de 0% para ~8%).
  • Empresas (holdings) já tributadas por PIS/COFINS podem ter redução de carga (de 9,25% para ~8%).
  • Regime transitório: Contratos assinados até 16/01/2025 podem optar por alíquota fixa de 3,65% até o término do contrato.
• Venda de imóveis:
  • Investidores pessoa física terão aumento de carga tributária (IBS + CBS + IR + ITBI).
  • Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) perdem isenção e passam a recolher CBS e IBS sobre rendimentos distribuídos.

3. Financiamentos Imobiliários: Custos Ocultos na Transição

• A LC 214/2025 mantém a carga tributária atual sobre financiamentos até 2033, mas:
  • Custos de adaptação (sistemas, treinamento) podem ser repassados aos consumidores.
  • Após 2033, não há garantia de manutenção das alíquotas.

4. Compliance e Adaptação: O Que Fazer Agora?

• Revisão de estruturas:
  • Avalie se sua atividade se enquadra como contribuinte obrigatório do IBS/CBS (ex: venda de imóveis construídos nos últimos 5 anos).
  • Verifique a aplicabilidade dos redutores (ajuste e social) para reduzir a base de cálculo.
• Obrigações acessórias:
  • Prepare-se para novas declarações e sistemas integrados ao Comitê Gestor do IBS.
  • Contratos de locação assinados até 16/01/2025 devem ser registrados até 31/12/2025 para aproveitar o regime transitório.
• Planejamento tributário:
  • Simule cenários com as novas alíquotas e redutores para avaliar impacto na rentabilidade.
  • Considere a migração para estruturas jurídicas mais eficientes (ex: holdings).

5. Perspectivas para o Mercado

• Curto prazo: Aumento de custos para pequenos investidores e possível repasse nos aluguéis.
• Longo prazo: Simplificação tributária pode atrair novos investimentos, mas depende da definição das alíquotas finais.
• FIIs: Congresso discute reversão do veto à isenção, mas até lá, os rendimentos serão tributados.

Conclusão: Prepare-se para a Não-Cumulatividade Plena

A Reforma Tributária impõe um novo paradigma para o setor imobiliário, com foco em transparência e uniformização. A transição exige atenção a prazos, redutores e obrigações acessórias, sob risco de multas e perda de competitividade. CFOs e contadores devem agir agora para mapear riscos e oportunidades, especialmente em operações com pessoas físicas e FIIs.

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