IBS e CBS: Como a Reforma Tributária vai dobrar a carga fiscal do setor imobiliário em 2026

O que muda no seu fluxo de caixa a partir de 2026

O setor imobiliário será um dos mais impactados pela Reforma Tributária, com a substituição de PIS, COFINS, ICMS, ISS e IPI pelo IVA Dual (IBS + CBS). A partir de 2026, incorporadoras e construtoras enfrentarão:

• Aumento médio de 100% na carga tributária: Imóveis de R$ 1 milhão passarão de 4% para 8,3% em tributos (optantes pelo RET).
• Fim da cumulatividade: Créditos de IVA serão limitados a custos diretos (terrenos, materiais, mão de obra terceirizada), exigindo novos controles.
• Alíquota nominal de 26,5%: Redução de 40% para o setor (15,9%) ainda é insuficiente para compensar o fim de benefícios atuais.

Impacto por faixa de preço: do sonho da casa própria ao alto padrão

Com o Redutor Social (R$ 100 mil para unidades construídas e R$ 30 mil para lotes), o Governo busca mitigar o impacto em imóveis populares. No entanto, a progressividade da carga tributária revela um cenário preocupante:

Aumento

Faixa de Preço	Carga Atual (RET)	Carga Pós-Reforma
Até R$ 240 mil	4%	7,1%
R$ 500 mil	4%	7,6%
R$ 1 milhão	4%	8,3%
R$ 2 milhões	4%	11,2%

Fonte: Simulações baseadas no PLP 68/24

Cronograma de transição: o que fazer em 2025

A Lei Complementar aprovada prevê uma implementação gradual, mas as empresas já devem se preparar:

• 2025: Vigência das regras atuais (PIS/COFINS, ICMS, ISS). Último ano para planejamento tributário.
• 2026: Início da cobrança da CBS (0,9%) e IBS (0,1%) em caráter experimental.
• 2027:
  • Extinção do PIS/COFINS e elevação da CBS para alíquota de referência.
  • Redução a zero do IPI (exceto Zona Franca de Manaus) e implementação do Imposto Seletivo (IS).
• 2029–2032: Extinção gradual do ICMS e ISS.
• 2033: Vigência integral do IVA Dual e extinção dos tributos antigos.

Compliance fiscal: novas obrigações acessórias

A não-cumulatividade plena exigirá ajustes em sistemas e processos:

• Sistemas ERP: Necessidade de módulos específicos para apuração de créditos de IVA (ex: SAP, TOTVS).
• Controles internos: Rastreabilidade de custos diretos (terrenos, projetos, materiais) para aproveitamento de créditos.
• Governança tributária: Revisão de contratos com fornecedores para garantir a elegibilidade dos créditos.
• Regime de caixa vs. competência: Pleito do setor para manter o regime de caixa em vendas de imóveis (ainda em discussão no PLP 68/24).

Pleitos do setor: o que pode mudar no Senado

Entidades como o Sinduscon-GO e a CBIC pressionam por alterações no PLP 68/24 e no PLP 108/24. Os principais pontos em negociação são:

• Redução de 60% na alíquota do IVA para incorporadoras (atualmente 40%).
• Redução de 80% para locações (hoje 60%).
• Regras de transição para contratos já firmados.
• Clareza na tributação de pessoas físicas em locações.
• Antecipação da cobrança do ITBI.

Recomendações para CFOs e contadores

Para mitigar riscos, especialistas recomendam:

1. Auditoria prévia: Mapear créditos de IVA potenciais em custos atuais (ex: terrenos adquiridos antes de 2026).
2. Modelagem financeira: Simular o impacto da alíquota de 15,9% no fluxo de caixa de empreendimentos em andamento.
3. Treinamento de equipes: Capacitar times fiscais e contábeis para a nova sistemática de apuração.
4. Engajamento setorial: Participar de consultas públicas e articulações com entidades para influenciar ajustes no PLP 68/24.

Conclusão: margens em risco e preços em alta

O IVA Dual trará complexidade operacional e aumento de custos administrativos, mas o maior desafio será o repasse da carga tributária para o consumidor final. Com a alíquota efetiva de 15,9%, o setor imobiliário pode ver uma redução de até 30% nas vendas, segundo projeções da FGV. A janela para adaptação é curta: empresas que não se prepararem em 2025 enfrentarão dificuldades para manter a competitividade em 2026.

Rodney Guardia, sócio do Grupo Mapah e especialista em tributação imobiliária, alerta: "O setor precisa de regras claras para não comprometer o financiamento da habitação no Brasil."