Reforma Tributária: Como o IBS e a CBS vão redefinir custos e compliance na construção civil a partir de 2026

O que muda no dia seguinte à implementação do IBS e CBS para a construção civil

Empresas do setor de construção civil terão que revisar modelos de precificação, contratos e sistemas de compliance já em 2026, quando entra em vigor o IVA Dual (IBS + CBS) previsto na Lei Complementar aprovada. O evento promovido pela FIESC em 10 de setembro detalhou como a não-cumulatividade plena e o Imposto Seletivo (IS) afetarão margens, fluxo de caixa e obrigações acessórias.

Impactos práticos por segmento

• Incorporação Imobiliária:
  • Créditos tributários sobre insumos (ex: aço, cimento) serão integralmente recuperáveis, mas exigirão sistemas de rastreamento digital para evitar glosas.
  • O IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal) terão alíquotas distintas, complexificando o cálculo de preços de venda.
  • Leandro Wolff (OAB-PR) alerta: "Empresas com operações em múltiplos estados precisarão de softwares de compliance fiscal para gerenciar alíquotas variáveis."
• Loteamentos e Desenvolvimento Urbano:
  • O Imposto Seletivo (IS) incidirá sobre áreas não edificadas, elevando custos de terrenos urbanos em até 12%, segundo projeções da AELO.
  • Caio Portugal (AELO) destaca: "Modelos de parcerias público-privadas (PPPs) precisarão ser revisados para evitar dupla tributação."
• Locação de Imóveis:
  • Fim da isenção de PIS/Cofins para locações residenciais, com impacto estimado de 3,65% a 9,25% no custo para inquilinos.
  • Moira Toledo (Secovi-SP) alerta: "Condomínios com áreas comerciais terão que segregar receitas para evitar contencioso fiscal."
• Materiais de Construção e Serviços:
  • Empresas de prestação de serviços (ex: engenharia, projetos) enfrentarão aumento de carga tributária devido à inclusão na CBS.
  • Rodrigo Dias (CBIC) recomenda: "Revisar contratos com cláusulas de repasses de custos tributários para mitigar riscos."

Custos de adaptação: o que as empresas precisam fazer agora

Segundo Mario Sergio Telles (CNI), as empresas do setor devem iniciar três frentes de ação imediatamente:

1. Diagnóstico de impacto:
   • Mapear cadeia de fornecedores e clientes para identificar elos com maior risco de aumento de custos.
   • Ferramentas recomendadas: simulações de fluxo de caixa com cenários de alíquotas (ex: 25% para IBS + 12% para CBS).
2. Tecnologia e compliance:
   • Investir em ERPs com módulos de IVA Dual para gerenciar créditos tributários e notas fiscais eletrônicas.
   • Custo médio de implementação: R$ 50 mil a R$ 200 mil para empresas de médio porte.
3. Revisão contratual:
   • Incluir cláusulas de revisão de preços em contratos de longo prazo (ex: obras públicas).
   • Exemplo: "Os preços serão reajustados conforme variação das alíquotas do IBS/CBS, limitada a X% ao ano."

Oportunidades ocultas na reforma

Apesar dos desafios, especialistas identificam vantagens competitivas para empresas que se anteciparem:

• Créditos tributários: Empresas com alto consumo de insumos (ex: construtoras de habitação popular) poderão reduzir custos finais via não-cumulatividade.
• Exportação de serviços: O IBS não incidirá sobre operações de engenharia e arquitetura para o exterior, abrindo espaço para internacionalização.
• Simplificação: Fim de 5 tributos (PIS, Cofins, ICMS, ISS, IPI) reduzirá custos de conformidade em até 30%, segundo estudo da CNI.

Calendário crítico para 2025-2026

As empresas devem acompanhar os seguintes marcos regulatórios:

• Dezembro/2024: Publicação dos decretos regulamentadores do IBS e CBS (PLP 68/24).
• Março/2025: Início da fase de testes dos sistemas de arrecadação (ex: Portal Único do IBS).
• Janeiro/2026: Entrada em vigor da CBS (federal) e início da transição do IBS (estadual/municipal).
• Janeiro/2027: Substituição plena do ICMS e ISS pelo IBS.

Palavra-chave dos especialistas: "Antecipe-se"

Fernando Guedes (CBIC) resume: "As empresas que tratarem a reforma como projeto estratégico — e não apenas como obrigação fiscal — terão vantagem de 12 a 18 meses sobre concorrentes."

Para CFOs e contadores, a recomendação é clara: simule cenários, treine equipes e revise contratos ainda em 2024. O custo da inação pode ser superior a 15% do EBITDA nos primeiros anos de transição.