Reforma Tributária: O Alerta Crítico para o Setor Imobiliário em 2026

O Cerco aos Projetos Imobiliários: O Que o Senado Identificou

A recente 37ª Reunião da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado Federal trouxe à tona preocupações fundamentais para o setor imobiliário e a indústria da construção civil brasileira. Em debate central estava o PLP 68/2024, que regulamenta a Reforma Tributária (IBS/CBS), e a forma como a nova estrutura do IVA Dual incidirá sobre toda a cadeia produtiva, desde o loteamento até a entrega da chave.

O Dilema da Não-Cumulatividade Plena

Um dos pontos mais críticos levantados pelos representantes do Secovi-SP, Abrainc e CBIC é a complexidade da transição para a não-cumulatividade plena no setor. Ao contrário de outros segmentos, o setor imobiliário lida com ciclos de capital longos e uma base de custos altamente fragmentada. A preocupação dos CFOs e incorporadoras é clara: o risco de "travamento" de créditos fiscais durante a transição de regimes, o que pode pressionar o fluxo de caixa das empresas de maneira drástica antes mesmo da estabilização das alíquotas do IVA.

Riscos ao Déficit Habitacional e Alíquotas Diferenciadas

A discussão não se limitou apenas à técnica tributária, mas aos impactos sociais. Especialistas e senadores debateram como a carga tributária do IBS e CBS pode encarecer o valor final dos imóveis, agravando o déficit habitacional no país. A manutenção de regimes diferenciados e a calibragem das alíquotas para a construção civil são os pontos de atrito onde a inteligência de negócios deve ser aplicada. Para os gestores, o cenário exige uma revisão urgente dos contratos de longo prazo e um planejamento financeiro que considere o eventual aumento de custos indiretos caso as isenções esperadas sofram ajustes no texto final.

Pontos de Atenção Estratégica para o Compliance em 2026

• Gestão de Créditos Acumulados: Como o novo sistema de apuração impactará o estoque de crédito antigo de ICMS e PIS/COFINS?
• Operacionalização do Split Payment: A implementação técnica deste sistema exigirá que empresas de construção civil ajustem seus sistemas de emissão de NF-e antes da obrigatoriedade para evitar retenções indevidas.
• Precificação de Lançamentos: O mercado já começa a precificar os riscos tributários pós-2026. Empresas que não possuem um mapa de riscos claro sobre o novo regime fiscal podem perder competitividade imediata.
• Custo do Loteamento: O setor de loteamento urbano destacou, em audiência, a necessidade de regras específicas que não onerem a infraestrutura, um motor essencial para o desenvolvimento regional.

Conclusão: O Que o CFO Precisa Fazer Agora

A mensagem que sai do Senado é de cautela técnica. A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de sistema, mas uma reestruturação do custo do capital. Recomenda-se que empresas do setor realizem uma auditoria profunda de seus contratos de venda, permuta e prestação de serviços para mitigar o impacto do IVA Dual. Acompanhar a regulamentação do Comitê Gestor (CGIBS) e participar das consultas públicas é a única forma de evitar surpresas na apuração dos novos tributos a partir de 2026. O momento é de transição e a adaptabilidade será o diferencial entre as empresas que crescerão e as que ficarão presas ao passivo tributário dos modelos anteriores.