Reforma Tributária: Como o IVA Dual e o IBS vão redefinir os custos do mercado imobiliário a partir de 2026

O que muda no dia seguinte à sanção da LC 68/24 para incorporadoras e construtoras

O mercado imobiliário enfrenta uma das maiores transformações tributárias da história recente. Com a aprovação do PLP 68/24 pela Câmara dos Deputados e a iminente tramitação no Senado, a Reforma Tributária introduz o IVA Dual (IBS + CBS) e o Imposto Seletivo (IS), alterando radicalmente a dinâmica de custos, fluxo de caixa e obrigações acessórias para incorporadoras, construtoras e investidores. Veja o que efetivamente muda:

1. Alíquota efetiva de 15,9%: O novo custo invisível dos imóveis novos

Base de cálculo redefinida: O IVA incidirá apenas sobre a margem de valor agregado (diferença entre preço de venda e custo do terreno), com redutor social de R$ 100 mil para imóveis populares. Porém, a alíquota efetiva de 15,9% (60% da alíquota padrão de 26,5%) já supera em quase 50% a carga atual de PIS/Cofins (4% no RET e 6,73% no lucro presumido).
Impacto no fluxo de caixa: "Mesmo com créditos de insumos, a alíquota efetiva ficará acima de 10%, pressionando margens já apertadas", alerta Eduardo Natal, sócio do Natal & Manssur Advogados. A recuperação de créditos (não-cumulatividade plena) exige adaptação imediata dos sistemas contábeis para evitar perdas.
Progressividade regressiva: Simulações da ABRAINC mostram que imóveis de R$ 240 mil terão aumento de 1% na carga tributária, enquanto os de R$ 2 milhões enfrentarão alta de 4,3%. "A reforma penaliza a produção em escala", critica Luiz França, presidente da ABRAINC.

2. Novas obrigações acessórias: O custo oculto da compliance

Sistemas de apuração: A não-cumulatividade plena exige controle rigoroso de créditos de IBS/CBS em todas as etapas da cadeia (desde a compra de materiais até a venda). "Empresas terão que investir em ERP especializado, com módulos de rastreamento de créditos", explica Paulo Vaz, sócio do VBSO Advogados.
Documentação fiscal: A substituição do ICMS/ISS pelo IBS/CBS demanda revisão de contratos com fornecedores e clientes para garantir a correta emissão de notas fiscais eletrônicas (NF-e) e a manutenção de créditos.
Risco de autuações: A Receita Federal terá acesso a um banco de dados unificado (Sistema de Gestão do IVA), aumentando a fiscalização cruzada. "Erros na apuração de créditos podem gerar multas de até 150% do valor devido", adverte Vaz.

3. Efeitos colaterais: Aluguel, financiamento e investimentos

Locação: A incidência do IBS/CBS sobre serviços de locação (antes isentos de PIS/Cofins) deve elevar os preços em 5% a 10%, segundo o Secovi-SP. "Famílias de renda média serão as mais afetadas", afirma Ely Wertheim, presidente do sindicato.
Financiamentos: Bancos já sinalizam reajuste nas taxas de juros para compensar o aumento de risco. "A alta na carga tributária reduz a capacidade de pagamento dos mutuários", analisa um relatório do Banco Central.
Investidores: Fundos imobiliários (FIIs) e REITs enfrentarão maior complexidade na apuração de créditos, especialmente em operações de built-to-suit. "A reforma desestimula investimentos de longo prazo", avalia um gestor de fundos ouvido pela Nova Regra.

4. Cronograma e ações imediatas para CFOs e contadores

Agosto/2024: Início da tramitação no Senado (prazo de 45 dias). Empresas devem:

Realizar due diligence tributária para mapear créditos acumulados (ICMS, PIS/Cofins) e planejar sua utilização no novo regime.
Revisar contratos com fornecedores para incluir cláusulas de repasses de créditos e evitar perdas.
Treinar equipes em apuração do IBS/CBS, com foco em setores de alto impacto (construção civil, incorporação).

2025: Fase de testes do Sistema de Gestão do IVA. Empresas devem:

Adaptar sistemas ERP para integrar módulos de rastreamento de créditos e emissão de notas fiscais.
Simular cenários de impacto no fluxo de caixa, considerando a alíquota efetiva de 15,9% e a progressividade.

2026: Início da vigência do IBS/CBS. "Empresas que não se prepararem agora terão dificuldades para recuperar créditos e manter a competitividade", alerta Natal.

5. O que o governo não está dizendo (e você precisa saber)

Redutor de 40% é insuficiente: A ABRAINC defende aumento para 60% para evitar repasse de custos. "O governo subestima o efeito cascata na cadeia produtiva", diz França.
Imóveis usados: Embora o texto isente vendas por pessoas físicas, a incidência do IBS/CBS sobre serviços de intermediação (corretagem) pode elevar preços.
Loteamentos: A carga tributária pode subir até 226%, segundo simulações do setor. "É um desestímulo à produção de terrenos", avalia um incorporador.

Checklist de compliance para 2024-2026

✅ Mapear créditos acumulados de ICMS, PIS/Cofins para transição.
✅ Revisar contratos com fornecedores e clientes para garantir repasse de créditos.
✅ Adaptar sistemas ERP para apuração do IBS/CBS (módulos de rastreamento).
✅ Treinar equipes em novas obrigações acessórias (NF-e, escrituração fiscal).
✅ Simular impacto no fluxo de caixa com alíquota efetiva de 15,9%.

Nota do Editor: A Reforma Tributária não é apenas uma mudança de alíquotas, mas uma reengenharia de processos. Empresas que tratarem o tema como mera questão contábil correm o risco de perder competitividade. O momento é de planejamento estratégico, não de espera.