Reforma Tributária: Senado amplia descontos no IBS para o setor imobiliário, mas desafios de compliance persistem

O que muda no fluxo de caixa das imobiliárias e corretoras a partir de 2026

O relator da regulamentação da Reforma Tributária no Senado, senador Eduardo Braga (MDB-AM), apresentou parecer que altera significativamente as regras do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para o mercado imobiliário. As mudanças, previstas no PLP 68/24, trazem alívios parciais, mas também novas obrigações acessórias que exigirão atenção imediata de CFOs, contadores e advogados tributaristas.

Principais alterações e impactos práticos

• Redutor do IBS/CBS nas transações imobiliárias:
  • Desconto sobre a alíquota geral do IVA Dual sobe de 40% para 50% (ante os 60% pleiteados pelo setor).
  • Impacto: Redução de carga tributária, mas com custos de adaptação para sistemas de faturamento e compliance.
• Aluguéis: Redução de 70% no tributo (ante 60% na Câmara):
  • Redutor social ampliado: Valor dedutível passa de R$ 400 para R$ 600 no cálculo do imposto.
  • Pessoas físicas com receita anual de aluguéis inferior a R$ 240 mil e até 3 imóveis ficam isentas.
  • Risco: Locadores acima desses limites serão enquadrados como contribuintes regulares do IBS/CBS, exigindo emissão de notas fiscais e registro no Sistema Nacional de Informações Tributárias (SNIT).
• Venda de imóveis:
  • Redutor social mantido em R$ 100 mil (construções) e R$ 30 mil (lotes).
  • Pessoas físicas que venderem mais de 3 imóveis/ano ou imóveis construídos nos últimos 5 anos serão tributadas como empresas.

Desafios de compliance e prazos críticos

As mudanças exigirão ações imediatas das empresas do setor:

• Revisão de contratos: Cláusulas de repasse de tributos em contratos de locação e compra e venda precisarão ser atualizadas para refletir a não-cumulatividade plena do IBS/CBS.
• Sistemas de gestão: ERP e softwares de emissão de notas fiscais deverão ser adaptados para:
  • Calcular automaticamente os redutores sociais.
  • Gerar relatórios para o SNIT (obrigação acessória prevista na reforma).
  • Classificar corretamente operações de locação vs. venda para fins de enquadramento.
• Treinamento de equipes: Corretores e equipes financeiras precisarão ser capacitados para orientar clientes sobre os novos limites de isenção e obrigações.
• Planejamento tributário: Empresas do setor devem avaliar o impacto da tributação monofásica do Imposto Seletivo (IS) sobre materiais de construção, que pode elevar custos indiretos.

Próximos passos e riscos regulatórios

O parecer do senador Braga ainda será debatido no Senado, com possibilidade de ajustes. O CRECI-SC e o COFECI pressionam por:

• Aumento do redutor para 60% nas transações imobiliárias.
• Redução de 80% no tributo sobre aluguéis.
• Simplificação das regras para pessoas físicas.

Atenção: Mesmo com as mudanças, o setor enfrentará:

• Aumento de custos administrativos para atender às novas obrigações acessórias.
• Risco de autuações por erro na classificação de operações (ex: locação vs. venda).
• Pressão sobre margens devido à tributação de insumos (via IS) e à complexidade do IVA Dual.

Checklist para CFOs e contadores

• Mapear todas as operações de locação e venda para identificar enquadramento no IBS/CBS.
• Atualizar sistemas para cálculo automático dos redutores sociais (R$ 600 para aluguéis, R$ 100 mil para vendas).
• Revisar contratos com cláusulas de repasse tributário.
• Treinar equipes para orientar clientes sobre os novos limites de isenção (R$ 240 mil/ano e 3 imóveis).
• Simular impacto no fluxo de caixa considerando a não-cumulatividade e o IS sobre insumos.

Fonte: Parecer do senador Eduardo Braga (PLP 68/24) e informações do CRECI-SC. A regulamentação final depende de aprovação no Senado e sanção presidencial.